円滑な資産承継をめざす不動産活用 ～三重・四日市市～

今回、オーナーさまに不動産活用を提案したのは、税理士の辻貴由（つじ・たかゆき）さま。辻税理士によると、「オーナーさまのお父さまも数多くの財産をお持ちで、ずっと以前から不動産購入の相談を受けていたものの、購入前に亡くなられてしまった」とのこと。その結果、不動産への資産の組み換えによる対策ができず、多額の相続税を納めることになったといいます。そんな経験もあったことから、危機感を感じられていたオーナーさまに対し、辻税理士は早期に試算を行い、今回のご提案につながったのです。

オーナーさまは亡父の長女。オーナーさまの夫も義父にあたる亡夫と養子縁組をされていました。オーナーさま夫妻の子どもは長男・長女・次男の3名といった家族構成です。辻税理士の試算によると、将来的な相続の流れとして、たとえば夫の方が1次相続、オーナーさまの方が2次相続と仮定した場合、1次相続と2次相続を比較すれば、4倍以上の相続税が発生する可能性があることが分かりました。辻税理士は、毎年の確定申告の度に「相続対策しましょう」と提案。すると、「そろそろ始めよう」との反応がありました。

対策が必要だと分かっていても動いていなかったというオーナーさま。しかし、あるきっかけで不動産投資を決断することになりました。その一つが2027年1月から適用される「貸付用不動産の評価方法の見直し」、いわゆる5年ルールです。これは、相続開始前の概ね5年以内に取得した不動産の評価額が上がり、財産の圧縮効果が減少するというもの。また、不動産小口化商品については、取得時期を問わず、「通常の取引価額相当」で評価されることになります。そしてもう一つ、オーナーさまの決断を後押ししたことが、実際の物件内覧です。「こんな立派な物件を自分のものになるんだということが、とても大きな決め手でした。実物を見ることは、非常に有効なアピールになったと思います」と語る辻税理士によると、今回の不動産投資によって約3/4にまで資産評価額の圧縮が見込めるといいます。

辻税理士は、大和ハウス工業の賃貸住宅を紹介された理由について、「5年10年良ければというものではなく、億単位の借入も伴う計画ですから、近隣の賃貸住宅と比べて優位性のある建物でなければと思っていました。実際に見学や内覧すると、大和ハウスさんの賃貸住宅は、「もっと高い家賃でもいいんじゃないか」と思うほど、立派で綺麗で最新の設備も整っており、競争優位性を長く維持できると期待しています。

辻先生からオーナー様の紹介を受けたのは、税理士や法人との連携を担当している大和ハウス工業　営業推進部の西尾です。「辻先生とのお付き合いは約10年前から。いろんなご紹介をいただいており、当社からも良い提案を日常的に求められる中、ご連絡をいただき、当社エリア担当の段城につなぎました」
タスキを受けた営業の段城は、「対策メリットが薄くなる税制改正の5年ルールに鑑み、1年以上かかる工期によるリスクを回避する意味から、入居済みの既存物件のご提案によって、少しでも早く対策をスタートできるように配慮しました」

また、四日市の物件をご提案した理由としては、津市にお住まいのオーナーさまから当初、「名古屋圏に近いエリアがいい」との要望を受け、四日市駅前の再開発が進んでいる状況から、地価の安定や家賃相場の上昇傾向が見込める点が挙げられます。

今回の不動産活用による相続対策について辻税理士は、「オーナーさまにとってはまだ道半ば。あと２棟くらいは提案したいなと考えています。しかし、ご本人は計画の第一歩となったことで、すごく気は楽になったと、とても喜んでおられます」

大和ハウス工業では、今後も税理士の皆さまとの連携を強め、オーナーさまの資産を守るという使命を果たせるよう、今後も引き続き最適解をともに導き出していたいと思っております。
土地活用にはさまざまな手法があります。スムーズな資産承継や相続対策における不動産活用は、大和ハウス工業へお問い合わせください。