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コラム No.108-8

CREコラム

急拡大するESG投資(8)J-REITにおけるESG

公開日:2021/04/28

国内で上場する会社型投資信託「J-REIT」の世界でもESGに対する取り組みが広がっています。2020年7月には日本経済新聞社がESGの評価に応じて設定する係数を適用した「日経ESG-REIT指数」の算出を開始。同年9月には「上場インデックスファンド日経ESGリート」が東京証券取引所に上場するなど、J-REITにおけるESGの重要性が高まっています。

物流・ヘルスケアが伸びるJ-REIT市場

東京証券取引所に上場しているJ-REITの銘柄数は2019年に64銘柄を記録し、時価総額も16兆円とこの5年間でピークに達しました。都市部でのホテル需要の高まりなどが背景にあると思われますが、2020年は新型コロナウイルスの感染拡大で不動産ニーズが冷え込み、時価総額・銘柄数ともに低下しました。

図1:J-REITの時価総額と銘柄数の推移(各年末時点)

(一社)不動産証券化協会 統計データ「マーケット指標」(2021年3月)より作成

物件取得額で見ると、2020年は新型コロナウイルスの影響でインターネットショッピングが急増した物流が6270億円を記録、前年比およそ1.6倍と大きく伸びました。物流と常に競ってきたオフィスは2年続けて低空飛行になり、本番を迎えた超高齢社会の影響からヘルスケアが728億円と前年比1.8倍と2倍近くに増加。取得件数も3倍近くになっています。

図2:J-REITの物件取得額の推移

(一社)不動産証券化協会 統計データ「物件取得」(2021年3月)より作成

図3:J-REITの物件取得件数の推移

(一社)不動産証券化協会 統計データ「物件取得」(2021年3月)より作成

新型コロナウイルスによる経済の停滞でJ-REIT市場は低成長下にあるようですが、不動産は人々の暮らしぶりを映す鏡。商業施設やオフィスは外出自粛やテレワークで成長に陰りがある反面、巣ごもり需要で配送量が急増している物流や、加速する超高齢社会で介護・医療施設が増加しているヘルスケアなど、成長ジャンルも出てきています。

グリーンボンドで資金調達するJ-REIT

やや低成長曲線にあるJ-REITのなかで目立つようになったのが、グリーンボンド(環境改善事業向けの債券)による資金調達です。グリーンボンドは国際資本市場協会(InternationalCapital Market Association=ICMA 本部・スイス)が2014 年に定めた「グリーンボンド原則」を投資家に示し、環境改善に対する外部のレビュー機関などの第三者評価を付けることが求められます。ESGの「E」(環境=Environment)に配慮した資金調達手段のひとつで、国内でも発行実績が伸びています。環境省のホームページ「グリーンファイナンスポータル」によれば、環境・社会の持続可能性に貢献する事業への投資であるサステナビリティボンドとグリーンボンドを合わせた2020年の発行実績は94件・1.6兆円。2021年は1月末時点で前年の約4分の1にあたる22件・3900億円を記録しており、前年を大きく上回るのは確実な情勢です。

図4:国内企業等によるグリーンボンドとサステナビリティボンド等の発行実績

2021 年1月時点 外貨建て発行分については、1 米ドル=110 円、1ユーロ=135 円、1 豪ドル=90 円にて円換算
各発行体ホームページ等をもとに環境省作成

出典:グリーンファイナンスポータル「市場普及状況(国内)」
http://greenfinanceportal.env.go.jp/bond/issuance_data/market_status.html

J-REITでは投資法人が投資家に対してグリーンボンドを発行し、外部のレビュー機関は評価を付けて環境改善の取り組みを評価します。調達した資金(グリーンボンド)はオフィスビルや商業施設、物流など多くの不動産物件の建設資金に充当されますが、環境に配慮した物件であることが求められます。例えば都心部の高層ビルでは周辺地域と連携した緑化計画や、再生可能エネルギー利用による省エネ化、LEDを多用した照明施設の低コスト化などを実現している物件が登場しています。

2020年9月には日本経済新聞社がESGの評価に応じて設定する係数を適用した「日経ESGREIT指数」をスタートさせ、「上場インデックスファンド日経ESGリート」が東京証券取引所に上場しました。ESGの世界的な評価機関であるGRESB(Global Real Estate SustainabilityBenchmark)の評価を基に指数組入比率が変化する仕組みです。

J-REITは「G」にも配慮している

J-REITは不動産の賃料収入を主な収益源にしているので、ESGにおける評価軸は物件の環境「E」に対する配慮に重点を置くケースがほとんどです。前述のように、照明のLED化や太陽光発電の利用による再エネ化の促進などにより、温室効果ガス排出量削減に貢献します。こうした環境への配慮は、オフィスビルにおいては光熱費の低減でテナントの賃料負担軽減につながることから、賃料減額などを織り込んだ「グリーンリース」の導入も促します。

S(社会=Social)に関しては、例えばデイサービス施設やサービス付き高齢者向け住宅などの介護施設、病院をはじめとしたヘルスケア領域では、物件の存在自体が超高齢社会に対する高い貢献度を有しています。商業施設やホテルなどでは、複数言語の対応は多様性(ダイバーシティ)、商業施設では地域イベントを開催し、社会貢献を実現します。またJ-REITは利益のほぼ全額を分配金として投資家に還元することを条件に法人税が免除されており、国民の資産形成に貢献しているといえるでしょう。

G(統治=Governance)に対してはどうでしょうか。J-REITでは、利益相反に対する適正化が求められています。不動産の所有者(スポンサー)と、上場しているリートの運営主体が実体的に同じ企業グループであることが珍しくないためです。

例えば、スポンサーであるA社が関連のリート会社「A投資法人」を持っているとします。A社は保有する不動産をA投資法人に対してできる限り高く売却して資金を調達し、新規事業の資金にしたいと考えます。A投資法人では、投資家により良い分配金を還元するために不動産をより安価に仕入れたいと願います。A投資法人が親会社に対する独立性を堅持していれば問題ありませんが、その意向を少しでも忖度しようとすれば利益相反が起こります。 J-REITにおいてはスポンサーと投資法人が相互に適切な関係構築を図り、投資家に不利益になることがないよう、各自がコンプライアンス(法令遵守)を徹底し、内部統制を強固にしていくことがより一層求められているのです。

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