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コラム No.52-4

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プロパティマネジメントが不動産価値を上げる (4)ICTの進歩により、ビルにおいてもエネルギー管理システムが進化

公開日:2018/07/31

高まるBEMSの重要性

地球温暖化防止、省エネルギー、節電といったエネルギーの消費量に関する課題が大きくなるにつれて、エネルギー管理システム(EMS:Energy Management System)は様々な領域で導入されるようになってきました。
オフィスビルにとってもそれは例外ではなく、「Building Energy Management System」=BEMS(ベムス)として、オフィスビル、商業施設、学校、病院など多くの施設に導入されてきました。

BEMSとは、ビルにおけるエネルギーマネジメントシステムのことで、その言葉通り、ビルで使われるエネルギーを効率的に管理するシステムです。
昨今、CO2の削減に代表される地球温暖化防止や効率的なエネルギー活用によるコスト削減など、エネルギーに関する注目は日に日に増加しています。
特に地球温暖化防止は世界規模で取り組まれている課題であり、日本においても、2015年7月に、温室効果ガスを2030年度に2013年度比で26%削減するとの目標を柱とする約束草案を国連に提出しています。そして、平成28年5月20日に「地球温暖化対策の推進に関する法律の一部を改正する法律案」を成立させ、国際協力を通じた地球温暖化対策の推進、地域における地球温暖化対策の推進のために必要な措置を講じています。
こうしたニーズは、投資家においても同様で、平成30年6月に、国土交通省から発表された「不動産市場に関する国内投資家調査結果」を見ても、ビルマネジメントや資源の活用、省エネルギー性能を重視する声は少なくありません。
下図にあるような「建物の省エネルギー性能」や「資源の管理状況」などの要素に十分に対応することは、不動産投資家のニーズに応えることでもあります。

国土交通省「不動産市場に関する国内投資家調査結果」より一部抜粋

労働環境とのバランスも重要

ビルでは、電気や水道、ガスなどのさまざまなエネルギーが使われています。ビルで使うエネルギーは、総エネルギーの40%を占めると言われており、ビルにおけるエネルギーマネジメントの重要性は非常に高まっています。
一方、このエネルギーを使ってビジネスの成果を上げるのは、そこで働くビジネスパーソンです。エネルギーのコスト削減によってビジネスパーソンの生産性を下げてしまっては、何のためのエネルギー削減かわからなくなってしまいます。そこで、エネルギー管理と労働環境の双方を管理するためにBEMSが生まれました。

BEMSとICT技術で、ビル居住者と来訪者にも省エネを啓蒙

最適なエネルギー管理を行うためには、まず、現在エネルギーの使用量がどうなっているか、状況を把握することから始まります。BEMSの持つグラフ化の機能などによって「見える化」を行うことで、使用するエネルギーのムダや非効率な部分をすぐに発見することができます。これによって適切な省エネ施策を考え、選択することができます。
また、昨今のITやIoTの発展によってさらに機能は進化しています。もともと、BEMSの前身は、BASと呼ばれる1990年代に生まれたビルオートメーションシステム(BAS)です。これは、各メーカーが独自に開発を進めたこともあり、ほとんど標準化されておらず、BEMSへの発展も、独自の機器が必要だったり、高額なメンテナンス費用がかかったりと、ビルオーナーにとってはあまり歓迎できる状況ではありませんでした。
しかし、インターネットによるクラウド化やIoT化によって、システムは標準化され、広く普及することでコストも下がり、様々なユーザーに対して幅広い使い勝手を提供できるようになりました。

たとえば、さまざまなエネルギーデータの解析や分析が、オフィスだけではなく、インターネットを介した端末やモバイルでも管理できるようになったり、管理室ではなく、離れた現場での確認も可能になったりと、利便性を高めています。また、入居者自らが、スマホやタブレットを使って、空調や温度設定など、自在に調整できるようになることで、部屋ごとや時間ごとの温度管理も可能になってきています。
IoTを活用したビッグデータが集積され、様々な角度からデータが分析されるようになると、さらに利便性の高いアプリケーションやサービスが開発されるようになるでしょう。
今後、こうした技術の進化によって、新たな省エネ施策やサービスが生まれることにもつながり、投資対効果の高い、ビルとして存在価値も高まるでしょう。

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