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コラム vol.238-4
  • 賃貸住宅経営のポイント

特集:賃貸住宅経営 6大リスクの回避法 賃貸住宅経営における管理リスクの防ぎ方

公開日:2018/07/31

6回シリーズ「賃貸住宅経営の6大リスク」の第4回目。これまで、「空室リスク」、「賃料下落リスク」、「修繕リスク」についてお伝えしました。今回は、「管理リスク」ついて考えてみましょう。

賃貸住宅経営における管理会社の主な業務の洗い出し

賃貸住宅を建てて、ご入居者を募集する、ご入居者が住まい始める、そしてその方が退去され、また新しい方に住んでもらう、こうした一連の「賃貸経営」には多くの業務があり、オーナー様が独自でこれらを行うことは、大変な苦労です。そのため、賃貸住宅経営を行う際に、たいていの方々は、賃貸経営業務の多くを管理会社(PM会社)に外注します。

先に述べた一連の流れの業務を細かく見ていきましょう。管理会社(以下PM会社)に委託する業務は主に3種類あります。1)客付け業務 2)ご入居者対応業務 3)退去時業務です。

  1. 1)客付け業務
  2. ・広告を利用したご入居者募集
  3. ・物件見学(内見)対応
  4. ・賃貸借契約書その他必要書類の作成
  5. ・賃貸借契約書の締結
  6. ・火災保険等の締結
  7. ・入居の審査
  8. ・鍵の受け渡し  など
  1. 2)ご入居者対応業務
  2. ・家賃徴収事務代行
  3. ・滞納者に対する催促・督促
  4. ・ご入居者からのクレーム対応
  5. ・保険事由発生時の保険会社との折衝
  6. ・賃貸借契約違反に対する注意・指導
  7. ・更新業務  など
  1. 3)退去時業務
  2. ・退去時の立会い
  3. ・現状回復工事の手配
  4. ・現状回復費用の請求
  5. ・退去後の資金等の清算事務代行  など

のようになります。

どれも、欠かすことのできない重要な業務です。また、これらを上手く行わないと収益シミュレーションが崩れてしまう可能性の高いもので、「上手く行っていない」状況が発生すると直ちに見直さなければなりません。

管理リスクとは、このように列記したPM業務が上手く行かないのことで、収益シミュレーションが崩れてしまうリスクです。

「賃貸住宅管理業者登録制度」とは

このリスクを回避するには、大和ハウスグループの大和リビング社のようなPM会社に業務を委託することです。

一般的に、賃貸住宅の管理業務を行う優良な企業を探すためには、「賃貸住宅管理業者登録」を行っている業者に委託するのがいいと思います。

「賃貸住宅管理業者登録制度」確認方法

賃貸住宅管理業者登録制度とは、賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで借主と貸主の利益保護を図る目的で制度化されたもの」で、消費者は公開された登録事業者を管理業務や物件選択の判断材料として活用することが可能となります。

登録業者は、「家賃や敷金の保管状況」等金銭保全に関することなど国土交通省からチェックされています。

管理業者との関係強化で収益がよくなる?

PM会社の社員の方とは、賃貸住宅経営が始まると建築した会社(大和ハウス工業など)よりも、接触頻度が高くなると思います。先に述べたように、PM業務が上手く行かないと収益が崩れてしまう可能性もありますので、PM会社の方々も懸命に業務を行ってくださると思いますが、よりスムーズに業務が進むためにも、連絡などを密に行い、何かあってもすぐに対処してもらえるようにするといいでしょう。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

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