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コラム vol.238-1
  • 賃貸住宅経営のポイント

特集:賃貸住宅経営 6大リスクの回避法 空室リスクは、こう回避する!

公開日:2018/04/27

今月から6回にわたり、「賃貸住宅経営の6大リスク」というテーマで、賃貸住宅経営におけるリスクについてとその回避法について説明します。

特集で取り上げる6つのリスクとは、

1)空室リスク
2)賃料下落リスク
3)金利上昇リスク
4)老朽化対策リスク(修繕リスク)
5)管理リスク
6)災害リスク

としています。これ以外にもリスクは考えられますが、本編ではこの6つに絞って検討したいと思います。

第1回目は「空室リスク」についてです。
賃貸住宅経営において空室は一番気になる事です。しかし、空室が実質的にゼロになることは避けられません。どんなに人気のある賃貸物件でも、ご入居者の入れ替わりがあるため最短でも1か月弱程度は入退去に伴う空室期間が出ます。こうした仕方のない期間を除いて、できる限り空室期間を短くしたいものです。
ではどうすれば、空室が少なくなるのでしょうか?3つの視点で考えてみます。

空室の出にくい賃貸住宅

まず、空室の出にくい賃貸住宅を建てる(購入する)ことです。
空室の出にくい賃貸住宅を建てる(購入する)ポイントを挙げてみます。

  1. 1)入居者ニーズに応えた物件であること
    具体的には、見栄えのいい外観・収納スペースが多いこと、あるいは工夫された収納スペースが確保されていること、セキュリティレベルが高いこと、水廻り設備のグレードが高いことなどが挙げられます。
    これらの背景には、ご入居者が物件を選ぶ際には基本的にはPCやスマホで検索することからスタートさせるということがあります。そのため、サイト上で見栄えがする物件であることが求められます。
  2. 2)周辺環境に応じた間取りであること
    いうまでもありませんが、間取りは周辺環境に応じたものでなければいけません。大学や専門学校の近くではワンルームタイプ、住宅地ではファミリータイプといった感じです。
  3. 3)賃料が適切であること
    賃料設定を高くすると、収益シミュレーションは良くなりますが、周辺賃料よりもかなり高くすると、入居者募集が難航し、空室確率があがります。
    管理会社等から適切な賃料の提示を受けて、その前提で収益シミュレーションを組み立てる必要があります。

入居者募集強化

賃貸住宅の入居者探しは、管理会社を通じて、入居者あっせん不動産会社(客付け会社)が入居者募集を行うのが一般的です。空室が続くようならば、このあっせん会社に、「頑張ってもらうよう」に依頼することも空室期間削減につながります。

空室を予測する

最後は、事前に空室リスクを予測しておくことです。リスクは、「危機」という考え方もありますが、投資の世界では、「予測がずれる」という意味合いの方が強いものです。冒頭に書いたように、空室が完全にゼロになることはないと思います。そのため、常に満室での想定ではなく、空室を予測した上で、収益シミュレーションを組んでおくことが求められます。
例えば、10部屋ある賃貸住宅の場合、1年間に1部屋が2か月という割合で空室が出ると予測しておきます。
もちろん、管理会社との間で、サブリース契約(一括借上げ契約)を結んでいる場合は、サブリース契約での賃料が入ってきますので、実際はこうした空室想定はしなくてもいいわけですが、しかし、収益シミュレーション上では、こうしたサブリース契約がない前提で見ておく方がいいと思います。

賃貸住宅経営で、最も気になるリスクが空室に関することです。ぜひ参考にしてください。

  • 【サブリース会社による一括借上げ計画における注意事項】
  • ○賃貸住宅を賃貸する場合、借主(サブリース会社を含む)による一定の条件があります。
  • ○賃料は、契約開始日以降、賃貸借契約に基づき一定期間経過時およびそれ以降も契約に定める期間が経過するごとに、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
  • ○また改定時期にかかわらず、物価・経済状況の変動や近隣賃料の著しい変化等により賃料が不相当になった場合も、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
  • ○賃料改定の協議が、賃料の改定期日以降に整った場合は、改定期日に遡って改定されます。
  • ○賃貸借契約においては、契約の定めに従い、賃料の免責期間が適用される場合があります。
  • ○また、建物や設備の維持修繕等においては、建物所有者としてご負担いただく費用があります。
  • ○賃貸借契約期間中においても解約になる場合があり、また、貸主から更新の拒絶をされる場合には正当な事由が必要となります。
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