土地活用ラボ for Owner

土地活用ラボ for Owner

コラム vol.238-2
  • 賃貸住宅経営のポイント

特集:賃貸住宅経営 6大リスクの回避法 賃料下落はどうすれば避けられるのか?

公開日:2018/05/31

6回シリーズ「賃貸住宅経営の6大リスク」の第2回目。前回は「空室リスクの回避法」についてお伝えしました。第2回目は「賃料下落」のリスクについて考えてみましょう。

経済状況と賃料の関係

賃料下落可能性の要因は、大きく分けて2つのパターンがあります。

1つ目が、マクロ経済の変化です。経済が冷え込み、デフレ基調の時には賃料下落圧力がかかります。逆に、経済状況がいい時には上昇圧力がかかります。民間家賃(公的な賃貸物件以外というイメージ)も物価の1つですので、これは当然の流れと言えます。
しかし、賃料には「遅効性」という性質があり、好景気になると直ちに家賃上昇ということにはなりません(下落も同じです)。賃貸住宅の契約は、2年、3年ごと更新というのが一般的ですので、2~3年以上の好景気、不景気が続くとみられる現象です。ちょっとした単年の景気変化では、あまり大きな変化はないということです。例えば、ここ4~5年くらい経済市況・不動産市況は好調ですが、賃料上昇が数字見られるようになったのは、最近のことです。また、家賃の上昇は、現在経済好調が顕著な都市部でのみ見られているようで、その影響は地方都市まで波及していないようです。

インフレ率とCPI家賃増減率の比較(全国)

インフレ率:IMF資料、CPI家賃指数:総務省統計局「全国消費者物価指数」より作成

上図はインフレ率と家賃の関係を示したものです。
これを見ると、2013年頃から日銀の政策もあってわずかにインフレ状態です(消費税増税のあった2014年は3%(=消費税分)近いインフレ)。しかし、家賃は全国的にはほぼ横ばいもしくはほんの少し下落という状況になっています。

空室率の増加と賃料下落リスク

2つ目の要因は、空室率の増加です。
空室が増え、また空室期間が長くなると、貸主としては、「賃料ゼロが続くよりは、家賃を下げてでも、住んでもらいたい。」という思いが芽生えます。
サブリース契約が結ばれている時にでも、空室が増え、それが長引くと、更新時にサブリース契約賃料の改定が行われる(賃料下落)可能性が高まります。
周囲に空室物件が増えてくると、どこか1つの部屋が家賃を下げて入居募集を行うと、それに呼応するように、周辺家賃相場が下がります。
大規模な賃貸マンションが複数存在するような場所では、入退去の期間の関係から、どこかの部屋があいていることが多いですから、募集の部屋よりも入居希望者が少ないと、需給バランスが崩れ、家賃下落の可能性が高まります。
また、新築時に周辺相場よりもかなり高めの設定をしている時など、入居希望者が家賃の高さから敬遠してしまい、入居募集会社が「空室が目立つ不人気物件」との印象を付けてしまい、その後スムーズな入居募集が行えないこともありますから、周辺相場を踏まえた、その時点での適切な賃料設定が求められます。

建築時期別 民営借家の1ヶ月あたりの家賃(平成25年データ)

※平成23年~25年9月に入居した世帯
※共益費・管理費は含まない

総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」より作成

そのため、収益シミュレーション上では、しっかりとその下落分を見込んでおかなければなりません。

家賃の想定以上の下落は、収益シミュレーションに大きな差異を生みますので、ぜひ参考にしてください。

  • 前の記事へ前の記事へ
  • 次の記事へ次の記事へ

土地活用ラボ for Owner アナリスト

吉崎 誠二(よしざき せいじ)

不動産エコノミスト
社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。
立教大学大学院 博士前期課程修了。

(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者等を経て現職。
不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。

著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」(芙蓉書房出版)、「2020年 大激震の住宅不動産市場」(朝日新聞出版)、「消費マンションを買う人、資産マンションを買える人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ。

公式サイト:URL http://yoshizakiseiji.com/
社団法人 住宅・不動産総合研究所:URL http://www.hr-i.jp/

メールマガジン会員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン会員 無料会員登録

土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ