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コラム vol.238-6
  • 賃貸住宅経営のポイント

特集:賃貸住宅経営 6大リスクの回避法 金利上昇リスクにどう対処するか?

公開日:2018/09/19

6回シリーズ「賃貸住宅経営の6大リスク」の最終回です。
賃貸住宅経営の6つのリスクとは、これまでに述べた(1)空室リスク(2)賃料下落リスク(3)修繕リスク(4)管理リスク(5)災害リスク(1)~(5)に加えて(6)金利上昇リスクです。今回はこの「金利上昇リスク」に対してどう対処するかについて考えてみます。

6大リスク(6) 金利上昇リスク

金利リスクとは

土地を所有する方が、土地の有効活用のために賃貸住宅を建てて経営を始めるときに銀行から借りる融資を、一般的にアパートローンと呼びます(賃貸住宅のリフォームの際に借りる融資も、同様にアパートローンということがあります)。
アパートローンは基本的には、賃貸住宅の賃料で返済しますので、借り主の属性(年収など)だけでなく、賃料収入見込みがどれくらいなのかが、融資審査の大きなポイントとなります。
ほとんどの銀行がアパートローンを商品として扱っています。多少条件が異なりますが、期間は35年が上限、そして固定金利と変動金利の2パターンがあります。

固定金利は、期間内(あるいは全期間)金利が固定されているローンです。固定金利の場合は、金利が上昇するリスクはありません。賃貸住宅経営を始めるとき(借入時)には、想定賃料、想定経費、ローン支払いなどを含めた収益シミュレーションを立てますが、このシミュレーション上において、支払額が増えることはありません。
一方、変動金利の場合は、市況などによって金利が変化します。
以下、変動金利(連動金利)に関するみずほ銀行のホームページからの引用です。

新規お借入時の金利は短期プライムレート連動長期貸出金利の当行最優遇金利(期間3年超)の変更日から2週間後に見直しさせていただきます。

お借入後の金利の見直しは短期プライムレート連動長期貸出金利を基準として変更日の2週間後以降の最初に到来する約定返済日の翌日より行います。その場合、短期プライムレート連動長期貸出金利の変更幅と同じだけ引き上げ、または引き下げます。

金利に変動があった場合は、新お借入金利、残存元本、残存期間に基づき新しいご返済金額に見直しさせていただきます。

このように、金利上昇の可能性も金利下落の可能性もあり、当初のシミュレーションが変わる可能性があります。一般的に固定金利より変動金利のほうが、金利が低くなるので、変動金利を選ぶ方が多いようですが、金利の上下リスクが伴うので注意が必要です。変動金利から固定金利に変更もできる(有償、無償の場合があります)ので、大きな金利上昇基調になれば変更すればいいと考える方も多いようです。いずれにせよ、シミュレーションが変わってしまうリスクはあります。
当初の収益シミュレーションが変わらない賃貸住宅経営を希望するなら固定金利、多少のリスクがあっても収益性重視ならば変動金利、というのが定石でしょう。
ちなみに、実際の金利については、借入日の金利が適用されるので、実際に申し込みをしてみないと明確な数字はわかりません。

2007年以降の金利の推移

2007年以降の各金利の推移を見ておきましょう(図1)。

(図1)各種金利の推移

一番下のオレンジ線は長期国債(10年)の推移です。「マイナス金利政策」を始めた2016年当時マイナスだったことがわかります。また、金融緩和政策が施行された2013年以降、金利がかなり低水準で推移していることがわかります。
また、銀行金利は店頭金利ですので、ハウスメーカーなどで賃貸住宅を建てると、実際にはメーカーと銀行間で結ばれた優遇金利が適用されますから、この数字より低い金利となっているようです。

(図2)賃貸住宅融資(35年固定)の推移

住宅金融支援機構HPより作成

図2は住宅金融支援機構の賃貸住宅融資(35年固定)の金利推移です。
こちらも2013年以降、2016年のマイナス金利政策導入時まで下がり続けました。それ以降は1.5% 前後で横ばいとなっています。おおむね1.5%前後というのが現在の賃貸住宅融資(アパートローン)の固定金利です。

これから金利はどうなっていくのか、多くの方の関心事でしょう。
2018年年始発表の民間シンクタンクの予想などを見ていると、秋ごろから金利は上がるという予想が多かったのですが、その兆候はあまり見られません。
最近の動向を総合的に判断すると、しばらくは大きな金利上昇はなさそうです。
今後の中期的な展望としては、「ゆっくりと少しずつ金利上昇する」というのが大方の見方だと思います。

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