土地活用ラボ for Owner

土地活用ラボ for Owner

  • 賃貸住宅経営のポイント

コラム vol.081

あなたはどっちの大家さん?! お金持ち or 貧乏 vol.3
賃貸住宅経営 収支計算のココに注意!

公開日:2015/09/11

お持ちの土地をどう活用するかのご相談をいただいている須藤さん、不動産投資・賃貸住宅経営についてのイメージが、少しずつ湧いてきているようです。

今回は、賃貸住宅経営を行うにあたり重要な点のひとつである、収支の考え方について理解を深めていただこうと思います。
実際に収支のシミュレーションをして、気をつけるポイントについてご説明します。
まずは、毎年の現金の流れであるキャッシュフローの基本的な計算の仕方を覚えましょう。

須藤さん:「キャッシュフローなどは、税理士先生にお願いしても良いかと思いますが」

キャッシュフロー(以下CF)とは、税金(所得税・住民税)等を加味し実際に手元に残るお金ということですが、実際の申告など実務的なところは税理士にお願いするオーナーさんも多いです。
しかし、大まかなお金の動きはご自身で把握しておくべきだと思います。
というのも不動産は、基本的に源泉徴収で済ませることも可能な金融商品とは違い、お金の流れが少々複雑で、「利益が出ていると思ったのに手元に残るお金は少ない」ということもありうるからです。
以下の2つの式をご覧ください。

  1. (1)実際のお金の流れ…CF=収入-(各種経費+借入金返済+所得税・住民税)
  2. (2)税額を求めるため…不動産所得=収入-(各種経費+借入金利息+減価償却費

毎年実際に手元に残るCFは(1)で求められるのですが、そのためには所得税・住民税額を出す必要があります。
所得税・住民税額は「不動産所得」により決まるので、まず(2)の計算をすることになります。

須藤さん:「不動産所得というのは、会社であれば利益みたいなものでしょうか」

そうですね、その利益次第で税額が決まるということで、実際の手元に残るお金はあくまで(1)です。
(2)の青文字部分が賃貸住宅経営を行う上でのいわゆる「経費」となりますが、この部分で気をつけたいのは「(a)借入金利息」と「(b)減価償却費」の2点です。
まず(a)については、年々、支払い利息が減少していくことに注意が必要です。

支払い利息減少→経費減少→不動産所得増加→税金増加

ということになるからです。
例えば1億円の借入を金利2%、25年元利均等返済で組んだ場合、支払い利息は、1年目197万円、5年目171万円、10年目136万円、20年目52万円となり、この差額分、経費も減少していくことになります。
仮に所得税・住民税合わせて税率が30%で他条件が変わらないとすれば、支払い利息が30万円少なくなることで9万円の税金増です。
返済が進むということはローン残高も減っていくわけなので、支払い利息が減少すること自体は悪いことではありません。ただ返済した元本分がきちんとした「資産」になっていればよいのですが、収益悪化等により返済以上に不動産の資産価値が目減りしていることになると、税負担だけが増すということになりかねません。

須藤さん:「なるほど。これはマイホームにはない考え方ですね」

賃貸住宅経営は事業なので、「経費」や「利益」、「税金」のことをきちんと知ってお金の流れを把握しておく必要があります。
次に(b)についてです。減価償却費は、ざっくり言うと支出を伴わない経費です。実際の支出がないのに経費にできるわけですから、当初、手元に残るお金が多いと感じるかもしれません。(本来は、購入した建物をある期間に渡って費用配分するということなのですが、複雑になるのでここでは省略)
ちなみに、何年で償却するかという「耐用年数」は、住宅用建物の一例で、木造:22年、軽量鉄骨:27年、RC:47年、給排水・ガス設備といった建物付帯設備は15年です。

須藤さん:「ということは、この年数で償却し終わったら経費がなくなるということですか?」

その通りです。償却が終わると手元に残るお金が減りますので、これも中長期で考えるお金の流れとして注意するポイントのひとつです。
ちなみに減価償却費の算出法は、建物に関しては現在、毎年一定額を経費化する「定額法」で決まっていますが、付帯設備などは「定額法」と、早めに経費化する「定率法」のどちらかを選択できます。

両者を比較すると、定率法(※)の方が当初の手元に残す現金を多くできるので、選択されている人もいらっしゃいます。

ただ、後々減価償却費が少なくなればそれだけ税金がかかることになるので、償却を早くすることで、将来収支が苦しくなる可能性は理解しておく必要があります。

※現行の法律では、建物を定率法で償却することはできません。

須藤さん:「減価償却ひとつをとっても、さまざまな方法があるのですね。自分たちのスタイルに合わせたやり方を検討する必要がありそうです。でも、収支計算を理解するだけでも精一杯で、そこから何が良いかを選ぶのは今の私には難しいです」りそうです。でも、収支計算を理解するだけでも精一杯で、そこから何が良いかを選ぶのは今の私には難しいです」

初めて聞いた人は、他に何か事業をしていない限り、1度で理解することは難しいことです。ましてや、最初から全てご自身だけで決めていくのは無理があると思います。
まずはざっくりとした考え方や計算の流れを理解した上で、専門家に相談しながら決めてみても良いかもしれませんね。

須藤さん:「私の場合、あと5年くらいすると子どもたちの教育費が一番かかる時期になります。その時に、手元現金を多めに確保できれば良いとも思うのですが」

現在お子様は中学1年生と小学4年生ですから、5年後から3~4年間ほどは頑張り時ですね。
家計が苦しくなるその頃に減価償却費を多くとることでなるべく現金が手元に残るようにすることもひとつの検討材料になります。

減価償却費は、所得税の税率が同じであれば、手元に残る金額としてはいつ経費計上しても同じになります。ですから、先程ご説明したように「いつ計上するのが最適なのか」は人それぞれのライフプランにもよります。
他での有効な運用や資金の効率化等を考えた時、早めに経費化(キャッシュ化)することにメリットを感じる人もいらっしゃれば、毎年均等に経費にする方が良いという人もいらっしゃるわけです。
須藤さんのように、一時的に支出が多くなる時期を考慮することもありでしょう。
ただしこれらはあくまで、所得税率が変わらないことが前提です。例えば会社員の場合、会社退職等により税率が大きく変わることがあります。

ここで、所得税税率の仕組みについて少しご説明しておきましょう。
個人で収益不動産を購入した場合、不動産所得は、給与所得等と合算されて総合課税となります。所得税は累進課税ですから、住民税も合わせて税率が30%なのか43%なのかでも、最終的に残るキャッシュフローに大きな違いが出てきます。
例えば給与所得等の他に不動産所得が年間300万円ある時、不動産所得の部分にかかる税金は、税率30%の人は税額90万円、43%の人は129万円になります。(青色申告特別控除額は考慮しない)

しかし退職によって給与所得分が無くなり、不動産所得のみになった場合は、税率がぐっと下がる可能性が高くなります。
であれば、税率が高い会社員の時に減価償却を多めに取ることで経費を多くし、高い税率が適用されるのを少しでも軽減するという考え方もあるでしょう。
ただし減価償却の費用計上が進むと、売却時に利益が出やすくなる≒税金がかかることにもなりますので、併せて検討しておく必要があります。(売却益は、「売却価格-(取得価額-減価償却累計額)」で計算されるため)

須藤さん:「所得税は累進課税で、稼げば稼ぐほど税金の負担が重くなるというのはこれまでもよく耳にしてきましたが、ここでも関係しているのですね。私も会社員なので、退職前後での税率も含めて検討してみます」

そうなのです。税率は個人の状況によって違いますので、仮に不動産所得金額は同じであっても、税金を加味すると、最終的に手元に残るお金は変わってくる可能性があるわけです。
話が少々複雑だったかもしれませんが、最初は細かい数字を追う必要はなく、賃貸住宅経営をする際の独特なお金の流れや概念を理解してもらえればと思います。
その上で、細かい部分は専門家と相談しながらでもいいのではないでしょうか。

須藤さん:「他にも、シミュレーションをする時にあらかじめ注意しておいた方が良いところはありますか?」

覚えておいていただきたいのは、「収支は毎年一定ではない」ということです。金融商品と比べると、急激な変動はあまりなく比較的安定している傾向にありますが、だからといって全く変化しないということではありません。
変動要素として最低でも以下の視点は持つようにしましょう。

  • ・賃料収入:経年とともに減少する想定で考えておく。
  • ・修繕費:給湯器やエアコンの交換といった比較的安価なものから、防水や外壁等に関する大規模なものまで築年数によりさまざまあり。あらかじめ収支計算に盛り込んでおく。
  • ・入居募集費用:新たなテナントを探す際に手数料等の費用がかさむ場合があるため、心づもりをしておく。
  • ・原状回復費用:退去の際のリフォーム費用は、オーナー様とご入居者の負担割合が法律等により明確になりつつあるので、それに則った収支計画を立てる。

【 ポイント 】

  • ・賃貸住宅経営を行う上でお金の流れを把握するには、所得税額・住民税額を求める「所得計算」の考え方を理解することが大切。
  • ・単年度ではなく、中長期に渡る全体の中の「推移」で判断する。
  • ・収支のシミュレーションは、税金を加味し確定申告後に手元に残るお金で考える。
  • ・減価償却費や税率の違い等をどう「有効活用」するかは、個人により異なる。
  • ・収支の変動要素を理解して、あらかじめ計算に入れておく。
  • 前の記事へ前の記事へ
  • 次の記事へ次の記事へ

メールマガジン会員に登録して、土地の活用に役立つ情報をゲットしよう!

土地活用ラボ for Owner メールマガジン会員 無料会員登録

土地活用に役立つコラムや動画の最新情報はメールマガジンで配信しております。他にもセミナーや現場見学会の案内など役立つ情報が満載です。


  • TOP

このページの先頭へ