土地活用ラボ for Owner

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  • 賃貸住宅経営のポイント

コラム vol.083

あなたはどっちの大家さん?! お金持ち or 貧乏 vol.4
中長期で考える賃貸住宅経営とは

公開日:2015/09/29

賃貸住宅経営は、基本的に10年、20年と中長期に渡ることが多いので、長い目で見ることが大切です。目先のことだけにとらわれると先々上手くいかなくなることもあるので、その点を忘れないようにしてください。

須藤さん:「中長期の視点ですね、わかりましたが、まだ始めてもいないので実際に管理をするというのはなかなか想像がつかない部分も多いです。何か特別なことはあるのでしょうか?」

「管理」は、大きく2種類に分けられます。建物の管理と入居管理です。
それぞれ具体的にどんなことがあるのか、メインとなるものを挙げてみましょう。

建物の管理

  • ・清掃
  • ・植栽管理
  • ・共用灯交換
  • ・建物点検
  • ・設備点検(貯水槽、消防設備、エレベーターなど)
  • ・大規模修繕など

入居管理

  • ・入居時:賃貸借契約等の手配
  • ・入居中:各種問い合わせ、トラブル対応
  • ・退去時:退去立ち会い・敷金精算、原状回復(リフォーム)手配、入居募集手配など

賃貸住宅経営をしている全ての人が、これらを自分で行っているわけではありません。
何をどこまで自分でやるのかは、自身で選ぶことができるのです。

どのようにするかは、かかる費用や時間、労力を踏まえて決めることになります。
人によっては、普段は時間がないので管理会社さん等に大部分はお任せしていて、定期的な報告をもらうようにしている人もいらっしゃれば、建物まわりの清掃からご入居者の問合せ対応までご自身でされている人もいます。

須藤さん:「私たちの場合は自分たちで全てやるのは難しいので、基本的には管理会社さんにお任せしながらになりそうです。
ただ、妻はインテリアだとか花なんかが好きなので、そういう部分には関わりたいと思うかもしれません」

そのような人は、意外といらっしゃいます。
オーナー様の趣味が生かせる点ですね。管理会社と検討しながら進めていくこともできるので、一度相談されてはいかがでしょうか。
また、建物は年数を経ると当然ながら古くなっていきますので、放置しておくと劣化し、結果的に資産価値が落ちてしまいます。それを防ぐには、定期的なメンテナンスが欠かせません。
日常的な清掃等の他に、例えば10年、15年、20年というスパンで、防水工事や外壁塗装・修繕・洗浄などといった、比較的大きいメンテナンスも計画に入れる必要があります。
これらを一般に大規模修繕と言いますが、これが適切に行われているかどうかで、建物の寿命もかなり違ってくるので、事前に計画を立てておくことが大切です。

須藤さん:「確かに、築20年と言われてびっくりするくらいきれいな建物を見たことがあります。メンテナンスがしっかりしているのでしょうね。
やはり、先々まで見据え中長期で考えることが必要ですね。入居管理で、トラブル対応というのはどのようなことでしょうか」

よくあるのは、エアコンが故障した、鍵を失くしたといったものから、生活音についての隣人とのトラブルなどでしょうか。管理会社が窓口となっていればそこで解決するケースも多いですし、金銭がからむ場合はオーナー様に連絡が来て対応法を相談することもあります。
その他、退去時に部屋の状態を確認し、敷金精算やリフォーム手配、そこから新しいご入居者を募集する段取りも大切な部分です。ここがスムーズにかつ戦略的に行われるかどうかが、入居率にも影響します。

須藤さん:「なるほど。一連の流れは何となくイメージできそうです。あとは、実際にやってみないと実感はわかないのでしょうね」

知識として知っておくことは大切ですが、やはりそれを行動に移してみて初めて自分のものになるのだと思います。

これまで賃貸住宅経営について、簡単にではありますが大まかな部分の話をしてきました。何度か触れていますが、どこまで自分で行うかは、かけられる時間や労力、お金によって変わりますので、人それぞれです。
ご家族も関係してくることですので、ぜひ皆様で相談して検討してみてください。

先行き不確定要素が多い今後の世の中を考えると、自分が持つ「武器」を最大限活用できるように検討すべきなのではないでしょうか。
ご家族のこれからのライフプランも考えた時、須藤さんの場合は、保有されている「土地」がそのひとつであることは間違いないでしょう。
まずは、そもそもその土地が活用できるのかどうか、から考える必要がありますが、少なくとも放置しておくのではなく何らかの判断をした方が良いのではないかと思います。
賃貸住宅経営と一口に言っても、やり方次第で成功する大家さんになることもできれば、失敗する大家さんになる可能性もあります。
さまざまな局面で「自己責任」という言葉を見聞きするように、これからは、国を始めとする何かに「依存」する受け身の形だけでは対応できないことも多くなっていくでしょう。
ご家族や自分を守るためには、自らつくり出せるものがあることでリスク分散ができ、何かが起きた時にも対処しやすくなるはずです。

【 ポイント 】

  • ・賃貸住宅経営は、各専門家による良い「チーム」をいかに作り運営していくか(最終的な判断は自分自身)。
  • ・自分が行うことと外に任せることを意識する。
  • ・自分が持つ「武器」を認識して、どう活用できるのかを具体的に考え実行する。

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