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コラム vol.186
  • 土地活用法律コラム

何も対策をしないことが一番大きなリスク!空き家にさせない!「実家信託」※1のススメ 第1回 貴方の実家は大丈夫ですか?

公開日:2017/01/26

日本では「もったいない精神」が息づいていると言われています。しかし、財産の中で大きな割合を占める不動産がもったいない状態にさらされています。最近、大きな社会問題になっている、空き家の増加です。

1)貴方の実家は空き家予備軍ではありませんか?

少子高齢化にもかかわらず、平成10年から総住宅数は15年間で1000戸以上増加し、平成25年の総住宅数は6063万戸、その内空き家は13.5%(820万戸)にも上ります。昭和22年から24年に生まれた団塊の世代が間も無く70歳代を迎えるにあたり、空き家の数も増えていくことが予想されます。

貴方の実家が親の持ち家で、親しか住んでいないとしたら・・・。何も対策をしなければ、将来、空き家になってしまう危険性があります。

貴方の実家の空き家は黄色信号が点滅していないでしょうか?次のチャートでチェックしましょう。

実家信託判断チャート

「空き家にさせない!実家信託」:日本法令 参照

黄色信号点滅の理由

その1<親の認知症>

親が元気な間は実家で暮らせますが、病院や施設へ入ると、実家に住む人がいなくなります。

親の判断能力がある間は実家を売ったり貸したりすることができますが、困るのは親の病気やケガ等で「寝たきり」になり判断能力が無くなってからです。認知症の原因は、アルツハイマー等の脳疾患だけではありません。転倒によってケガをしたり、病気による入院生活の長期化や薬の影響で認知症が進むケースも多く見受けられます。

そして、子どもが親の介護費用、入院費用を捻出するために実家の賃貸や売却を考えてもスムーズには行きません。相続税対策のために実家を建替えて賃貸併用住宅にしようと思っても無理です。

まず、実家の名義人である親にはもはや契約能力が失われてしまっているので、親自身はもちろん、売ったり貸したり、建替えたりはできません。

親の代理人として成年後見人をつけても非常に困難です。居住用不動産の売却・賃貸・抵当権の設定には裁判所の許可が必要になってくるのですが、裁判所はなかなか許可を出してくれないからです。つまり実家が空き家となってしまう可能性は高まります。

オソロシイことに、例えば、実家の名義が父と母の共有になっている時に片方でも判断能力が無くなってしまうと、実家の不動産全体が上記の制約を受けるということです。たった100分の1の持分であっても、です!

もっとオソロシイことに、実家を建替中に親に判断能力が無くなると途中で工事が中断されて、建替のために借りた借金だけが残ることにもなりかねません。

その2<親の相続>

貴方の親は遺言書を書いていらっしゃいますか?もし、遺言書がない状態で親が亡くなると、実家は相続人全員の共有になるか、相続人全員で遺産分割協議をする必要が出てきます。

不動産の共有はとてもヤッカイです。売却・賃貸・抵当権の設定などでは、共有者全員の同意が必要になりますが、相続で揉めてしまうとスムーズにコトが進まなくなってしまいます。また、相続人の中に、判断能力の無い方、行方不明者などがいる場合も同様です。

遺産分割協議についても、上記のように協議ができない人が含まれると、手続きに時間と費用がかかってしまいます。さらに相続人で揉めると裁判所での調停や審判になってきます。

父親が亡くなって、母親と子どもが相続人になった場合を考えてみましょう。平成27年の税制改正で相続税の基礎控除が下がり、配偶者控除や小規模宅地の特例のために、母親に遺産の多くを継がせることが多いと思われます。遺産の大部分をしめる実家不動産を相続させる必要が出てくるでしょう。その時に、既に母親が認知症で判断能力がないと、母親を含めて遺産を共有にするか、もしくは成年後見人をつけて遺産分割協議をしなくてはなりません。認知症の母が相続したことで実家の売却や賃貸が進まず、空き家になる可能性も高まると考えられます。

その3<相続放棄>

近年、相続放棄が増加しています。実家の住宅ローンが支払えない債務超過の場合や実家を相続しても負担ばかりが増してしまう場合など、単純に相続すると相続人はローンや税負担を抱えてしまうので、相続放棄を選択せざるを得ない場合があるようです。

相続人全員が相続放棄してしまうと、実家を売却したり賃貸するには、関係者が裁判所に相続財産管理人を選任してもらって手続きを進めなくてはなりません。こちらも手間と時間と費用がかかります。その間、実家は空き家となり手をつけられない状態が何年も続く可能性が高まります。

2)空き家になると困ること

長期間、人の住まない家はホコリや湿気、害虫などで劣化が進みますし、親が寝たきりの状態や相続でもめた場合などで、裁判所の関与があると、売却や賃貸の条件は悪くなり、期待した金額での取引は難しくなるでしょう。空き家の増えた地域は活力を失い、治安の悪化を招く要因にもなりかねません。

政府は平成27年に空家対策特別措置法を施行しました。空き家が続き損傷が激しい「特定空家等」の状態になると、固定資産税等の住宅用地の特例が除外されて固定資産税が6倍に、都市計画税が3倍になる可能性があります。

3)空き家にさせないために

実家が空き家になるかもしれない「空き家予備軍」は、団塊世代の高齢化が進むことで「空き家」となる可能性が高まります。それを防御するために家族などの信頼できる人で組成する信託の活用が効果を発揮できると考えています。空き家にさせないための「実家信託」について次回はご説明いたします。

※1 「実家信託」は、司法書士法人ソレイユが商標登録出願中です。

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土地活用ラボ for Owner アナリスト

杉谷 範子(すぎたに のりこ)

司法書士法人ソレイユ 代表司法書士

「民事信託・家族信託」「種類株式等の会社法」を駆使した相続・事業承継対策で「親孝行の後継(あとつぎ)さん」を応援している。
空き家により日本の不動産の流通が阻害されている現状を打破すべく昨年12月に日本法令より「空き家にさせない!実家信託」を出版。夫、長男、長女の4人家族で、主婦業、母業、司法書士業の一人三役を担う。

著書:『家族信託ガイド』『誰でも使える民事信託』『中小企業の経営承継・長寿企業に通じる12の事例』など多数。

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