コラム
<投資／資産形成> 【収益物件を活用した資産形成】
不動産物件の収益活用が資産形成におすすめの理由

不動産で得られる収益とは？

■（1）建物を建てて貸す

建物を建てて賃貸に出すことは、不動産投資として最も一般的で、情報収集がしやすいメリットがあります。
建物の種類は、賃貸アパート、賃貸マンション、戸建て賃貸、店舗や商業施設、オフィスや事業拠点、医療・介護施設、保育園などが考えられます。
この場合の収益は、毎月の家賃だけではなく、共益費、初期費用として入居者から支払われる礼金も含まれます。
なお、土地オーナーは「建物所有者」になるため、建物の修繕義務が発生します。

■（2）建物を建てて事業化する

建物を建てて他人に貸すのではなく、事業を行うことで利益を得る方法もあります。例えば、貸会議室や貸しスペース、コワーキングスペースなどが考えられます。
この場合、「家賃」あるいは「使用料」が収益となります。集客活動も必要となりますので、投資というよりは「経営」として捉える必要があるでしょう。

■（3）土地を人に貸す「借地事業」

不動産の収益活用には、土地を他人に貸す「借地事業」もあります。これは、住宅、事務所、店舗などの建築を目的として土地を貸し、地代を得ることにより収益を得る方法です。
借主は自分の費用で建物を建て、土地の所有者に地代を支払います。土地の所有者は「土地オーナー」、建物の所有者は「借地人」となるので、建物の維持管理費や修繕費などはすべて借地人が負担します。土地オーナーの費用は土地の固定資産税だけであり、契約期間中のコストや手間が少ないのがメリットです。

■（4）土地の暫定利用を行う

不動産の収益活用には、土地の暫定利用もあります。本格的な土地の活用方法が見つかるまで、比較的簡単に撤去できる建物や設備で収益を得ることが可能です。例としては、駐車場やコイン洗車場、トランクルーム、住宅展示場、資材置き場などが考えられます。
土地の借主が建物所有目的ではないところが、借地事業と異なります。そのため、大きな費用をかけずに始めることができ、やめることができます。収益性については他の活用方法に比べて低くなるのが一般的です。

■（5）土地や建物を売却する

土地活用は好立地でなければ難しいため、立地条件の悪い不動産であれば売却して現金化するのも有効な方法です。今後価値が上がる見込みがなく、むしろ維持管理に手間暇がかかる物件は、この選択をおすすめします。
売却により得た資金で新たな不動産投資を行うことも可能です。「資産を現金として保有する」「不動産以外の投資活動を始める」などの選択肢もあります。

不動産売却については、くらし情報コラム「不動産売却の流れや手順を知ろう！」も合わせてご覧ください。

■（6）土地と建物を交換する「等価交換」

土地の所有者が土地を提供し、不動産会社などが建物を建て、土地所有者にその土地の価値に見合う分（区分所有の持ち分）を提供する方法を「等価交換」と言います。等価交換には、さまざまな方法がありますが、主に再開発などに適した土地を所有する土地オーナーに適した活用方法と言えるでしょう。

安定収入を得られる

株式やFXなどの金融投資商品は、長期保有目的でない限り、適切なタイミングで売却しなければ利益を得られません。常にマーケットを注視する必要があり、油断は禁物です。

それに対し、不動産投資は入居者や借主を確保し、きちんとした管理運営体制を整えていれば、売却しなくても安定収入を得ることができます。毎月決まった額が定期的に入ってくる家賃収入なら、資金繰りや貯金の計画も立てやすくなるはずです。

しかし、不動産投資にも借主が見つからないなどのリスクはあります。このようなリスクを避けるためには、適切な立地選定を行い、借主に求められるだけの賃貸経営を行う必要があります。大切なのは、地域のマーケットをよく知る不動産会社や経営パートナーを見つけることでしょう。

融資を受けやすい

不動産投資は、投資規模が数千万円から数億円になることが多く、ほとんどの方が融資を受けて物件を購入します。金融機関は不動産投資を「不動産賃貸事業」とみなし、ある程度信用があるものとして捉えているため、比較的容易に融資を受けることができます。多額の自己資金がなくても投資しやすい環境は、大きなメリットと考えられるでしょう。

レバレッジ投資が実現しやすい

「レバレッジ投資」とは、少ない資金で多くの利益を獲得する投資方法のことを言います。語源は「テコの原理」であり、小さな力で大きなものを動かす原理です。不動産投資は自己資金をはるかに超えた規模での運用が可能で、「レバレッジ投資」が実現しやすいと言えます。

資産として強みがある

不動産は現物であり、災害などに見舞われなければそこにあり続けます。そのため、人がいる限り価値が失われにくい資産と言えるでしょう。株式投資のように急激に価値が上下することもなく安定している点も、資産として優れています。投資用として人に貸したり運営したりするだけでなく、将来の家族の住居や事業などに利用できることも強みです。

税制面の優遇がある

不動産投資を行うことで、さまざまな税務対策が可能です。初期投資段階では不動産所得での赤字を損益通算して他の所得を抑える、相続時には特例の活用などで相続税評価額を軽減することもできます。税務的な知識が必要となりますが、税制上の優遇措置を最大限活用することで収益は大きく変わります。

なお、不動産所得の赤字を他の所得から差し引くことができる（＝損益通算できる）のは、不動産所得が給与所得や事業所得など、他の所得と合算する「総合課税」の対象であるためです。

年収と物件によっては税務対策になる

上記でも触れたように、不動産投資で「上手に経費を計上し、赤字を出すこと」が、他の所得を目減りさせ、効果的な税務対策につながります。特に、木造・築古・一棟の物件は効率的に減価償却費を計上できるため、税務対策に有効とされています。

管理、運営を他者（業者）に任せられる

不動産投資は管理・運営が必要ですが、これを委託できる業者が数多く存在しています。本業が忙しくても、専門の管理会社に物件の管理運営を一任すれば、自動的に収益が入る仕組みを構築できるのです。経験豊富で信頼できる管理会社やパートナーを見つけることができれば、リスクを抑えるためのアイデアや、収益を最大化するアドバイスを受けられるでしょう。

不動産による収益の仕組み

不動産投資によって得られる収益には、大きくわけて「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2つがあります。まずはそれぞれの利益の意味を理解しましょう。

■キャピタルゲイン

「キャピタルゲイン」とは、不動産を購入時の価格よりも高値で売却することで得られる「売買差益」のことです。不動産の価格が高いタイミングを狙って売却する必要があり、状況によっては大きな損失を被る可能性もあります。

■インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、「資産を保有していることで得られる利益」のことです。不動産の場合には、他者への貸し出しで得られる家賃収入を意味しています。マンションやアパート、戸建て住宅などの賃貸物件から得られる収益だけでなく、駐車場の運営などによる収益もこれに分類されます。「毎月安定して家賃収入が得られる」など、不動産投資のメリットは、インカムゲインによるものです。

不動産で収益を得る方法とは？

不動産投資によって収益を得る方法は数多く、投資物件の種類や投資の難易度もさまざまです。ここでは代表的なものをご紹介します。

■持ち家を活用する

「持ち家」を利用して、不動産投資を行うこともできます。

持ち家の活用方法についてはくらし情報コラム「ご存じですか？持ち家の資産価値」をご覧ください。

この場合、賃貸に出した住宅の管理費、固定資産税、減価償却費、住宅ローン金利などの費用が必要経費として計上でき、税務対策をすることができます。物件が分譲マンションであれば、賃貸用と比較して設備や仕様が充実しており、相場より賃料を高めに設定できる可能性もあります。

もちろん、必ずしも借主が見つかるとは限りません。家賃による収入と不動産投資による支出を計算し、継続していけるかのシミュレーションをする必要があります。また、住宅ローン返済中の住宅を賃貸に出す場合、必ず住宅ローンを組んだ金融機関への相談が必要です。

■マンションなど不動産を購入する

【賃貸住宅における一括借上に関する注意事項】

• ●賃貸住宅を賃貸する場合、借主（サブリース会社を含む）による一定の条件があります。
• ●賃料は、契約開始日以降、賃貸借契約に基 づき一定期間経過時およびそれ以降も契約に定める期間が経過するごとに、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
• ●また改定時期にかかわらず、物価・経済状況の変 動や近隣賃料の著しい変化等により賃料が不相当になった場合も、貸主借主協議の上、賃料の改定を行う場合があります。
• ●賃料改定の協議が、賃料の改定期日以降に整った場合は、 改定期日に遡って改定されます。
• ●賃貸借契約においては、契約の定めに従い、賃料の免責期間が適用される場合があります。
• ●また、建物や設備の維持修繕等においては、建物所有者 としてご負担いただく費用があります。
• ●賃貸借契約期間中においても解約になる場合があり、また、貸主から更新の拒絶をされる場合には正当な事由が必要となります。

【一棟買い投資】

アパートやマンションなどの集合住宅を一棟買いし、1室ずつ、または1テナントずつ貸し出し、家賃収入を得る方法です。初期投資は高額になりますが、満室に近い運営を続けられれば高い収益が期待できます。
ただし、他の投資と比べると維持費（固定資産税や共用部分の電気代、修繕費など）が大きくなるため、十分な資金の準備が必要です。さらに、災害などの被害に遭った場合、大きな損失となる可能性があることも否定できません。

【ワンルーム投資】

マンションを「一戸」単位（1R、1K、1DK、1LDKなど）で購入し、家賃収入を得る方法です。比較的低予算で始められるだけでなく、さまざまな地域の物件を保有しやすいなどのメリットがあります。
デメリットは、空室になると次の入居者が決まるまで無収入となることです。入居者探しに時間がかかることもあるため、極端に投資効率が悪くなるケースもあります。このリスクを避けるため、多くの不動産投資家は「複数戸」を所有し、運営しています。

【戸建て投資】

一戸建ての住居を購入して貸し出し、家賃収入を得る方法です。マンションと比較すれば需要が低い傾向にありますが、子育て中の家族や広い庭を持ちたい人などからは高い需要が見込めます。
戸建て投資は、条件の良い中古物件などを選ぶことで、資金が少ない方でもチャレンジできるメリットがあります。エリアの需要を見込んだ物件を選ぶ、適切なリフォームを行う、他にはない特徴をつくるなどの工夫をし、空室リスクを減らしましょう。

不動産購入については、くらし情報コラム「失敗しない中古マンションの購入術」、「中古戸建て住宅を購入するなら「スムストック」がおすすめ」も合わせてご覧ください。