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コラム No.28-22

CREコラム

今さら聞けない「不動産証券化」(22)セール・アンド・リースバックについて

公開日:2019/01/30

保有している不動産を売却した後もその不動産を継続使用するセール・アンド・リースバック(以下、S&L)が、ここ数年増加しています。資本効率を高めて企業価値を上げたい企業と、長期的に安定した収益を求める投資家の思惑が一致したからです。今回はこのS&Lについて考えてみます。

収益を生まない「本社」を売却し成長投資の資金に

不動産を保有する企業の多くは、保有する土地に本社ビルを建て、各地に営業拠点を設け営業を展開していきます。しかし「機能としての本社」は管理業務を一元化しているに過ぎないことが多く、本社ビルの所有と収益が結びついていないケースも少なくありません。また、豊富な資産を持っているにもかかわらず、それに見合った収益を生まない企業(特に上場会社)は、株式市場から「資産がある割に利益が少ないのは、資産を有効に使っていないからだ」と批判を受けることがあります。

そこで、収益を生まない「本社ビル」を売却して得た資金を、設備拡張などの成長投資の資金として活用する一方、賃貸形式で継続使用します。こうした方法をS&Lといい、近年導入する企業が増えてきました。

セール&リースバック

1930年代に米国で生まれた資金調達手段

S&Lは、1930年代に米国でチェーンストアを展開する小売業者が、店舗用の土地を購入して建設後に売却する一方、リース契約を結んで長期間賃借したことが発端といわれています。
あるシンクタンクの調査によると、わが国におけるS&L取引による事業用不動産の売却は2007年に売却額がピークになりましたが、翌年のリーマン・ショックで急降下。しかし2013年以降に回復傾向を示しています。これは、商業施設や物流施設、ホテルなどの開発業者がJ-REITや私募リートなどを組成して不動産を売却するケースが増加したことが背景にあります。2013年は流通大手や新興のホテルグループ、電機メーカー2社のS&Lが重なりました。
S&Lは資産効率の向上と成長投資のための資金調達手段という一石二鳥の金融ツールですので、多くの不動産を抱えながらも利益が少ない不振企業がこぞって導入しました。2007年にS&Lのピークが来たのは、有利子負債の圧縮や資金の捻出が目的でした。

しかし、近年は業績好調の流通小売企業などが新規出店のための新たな戦略手段としてS&Lを導入している事例が目立ちます。例えば、好立地の地域に出店したいが賃借物件ではなく売却物件だった場合、いったん土地を取得し、店舗を建設したのちに売却し賃借するケースがあります。2000年代のように、S&Lを有利子負債の圧縮など後ろ向きの目的から、戦略的な目的に活用する時代に変化しているといえるでしょう。

S&Lは資産保有コストの平準化にも役立つ

新規出店を宿命づけられる流通小売企業は、出店と退店というスクラップ・アンド・ビルドを展開して既存店売上高を増やしていく構造的体質を持っています。それだけに、店舗の資産価値の変化を会計上で処理する「減損会計」への対応も経営課題になります。S&Lには減価償却費や固定資産税などの負担がリース料に取って代わり、コストが軽減できるメリットがあります。税務申告などの経理作業も負担が少なくなります。店舗を自己保有していれば生じる会計上の事務コストや税負担は、リース契約によって軽減されるメリットがあります。
近年は、ROA(総資産経常利益率)を重視する観点から、資産のスリム化は企業にとって不可欠のものになっています。S&Lの導入では、経常利益がほぼ変わらないのでROAは改善します。不動産の売却益は本業以外で得た利益ですから営業外収益、リースの賃借料も営業外の費用となるからです。ROAが良好な数値であれば、銀行融資の審査にも好影響を与えます。

自治体、航空業界にも広がるS&L

S&Lは、税収不足で財政難に陥っている地方自治体でも導入が加速しています。京都府南部に位置する城陽市は2018年2月、ノンバンクのNTTファイナンスとの間でS&L契約を締結しました。城陽市は、所有している多目的文化施設「文化パルク城陽」を80億円でNTTファイナンスに売却し、年間約4億円の賃借料を払って25年借り受けます。25年後に施設は市の所有に戻りますが、その間約100億円を支払います。 城陽市の説明では、施設は1995年に建設され、耐用年数は50年超のため2045年まで使用可能ですが、地方債の償還年数の上限が30年。このため、地方債による財政負担だけでは今後の施設維持が厳しい状況から、負担の平準化を図り、後の世代への負担軽減を考慮したとしています。

航空業界でも、S&Lの手法を使って旅客機を活用し、低コスト経営を実現している格安航空会社が増えています。航空会社は巨額の業務運営費がかかるので、毎月支払う利用料(リース料)を全額損金処理できるリース業が発展し、 S&Lの一種である航空機リースが普及してきました。業界の新規参入を阻んできた巨費の航空機購入という束縛がなくなったことで、業界には格安チケットを販売して薄利多売を目指す業者が世界で増加しています。
S&Lは、保有(購入)→売却→賃貸借という循環で不動産などの保有資産を動かしてビジネスを展開する金融ツールです。それ自体は収益を生まない資産をオフバランス化し、事業継続するためにリース契約を結ぶ。見た目には何も変わらないように見える「本社ビル」も、S&Lというフィルターを通してみると、貴重なリソース(経営資源)になっていることがわかるのではないでしょうか。

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