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コラム No.28-24

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今さら聞けない「不動産証券化」(24)不動産証券化に「信託」が利用される理由

公開日:2019/3/29

不動産の証券化では信託受益権や信託銀行の存在など、「信託」が持っている広範な機能が大いに発揮されます。不動産証券化になぜ、信託の機能が必要不可欠なのでしょうか。不動産証券化で「信託」が利用される理由を考えてみます。

「信託」とは

「信託」とは簡単な意味ではなく、歴史も奥深いものがありますが、簡単にいうと、信託は土地やビルなど保有する財産の所有権を移して、その管理や運用、処分を他人に任せることを指します。土地や建物の所有権を「信託財産」とする場合、土地・建物の所有者で管理や運用・処分を他人に任せた人(委託者)は、任された人(受託者、信託銀行など)との間で信託契約を結びます(図1の①)。次に、委託者は受託者(信託銀行など)に土地・建物の所有権を売るので、所有権が移転します(同②)。

図1:不動産証券化における信託の機能

すると今度は、受託者(信託銀行など)は委託者に対して「信託受益権」という有価証券の形式を取った権利書を発行し、委託者に与えます(同③)。受託者(信託銀行など)は委託された土地や建物を第三者に賃貸したりするなどして収益を上げる活動を展開し、その結果得られた収益を委託者に与えます(同④)。
別の角度から考えると、信託の世界では、土地や建物という現物と、その現物から得られる収益は「別物」という概念で成り立っているといえます。当たり前の話ですが、もともと土地は所有して住んだり、土地を耕して穀物や野菜を作ったりすることが第一の目的でした。土地や建物はそのまま存在し続けている間はビクとも動かず、何も利益を生みません。他人に全部または一部を売ったり貸したりすることで初めて利益が生まれます。建物も同じ。所有しているだけでは利益は発生しないものです。

土地や建物といった不動産が「信託受益権」に変化すると、権利が分離するという見方もできます。外形的には不動産の「所有権」、権利の内実は不動産の活用(売却や賃貸など)によって収益の分配を受けることができる権利(信託受益権)です。

流通コストが低減できる

不動産証券化で信託機能が有効に働く最も大きな理由は、税制上の優位性です。不動産の権利を移転する場合、実物の不動産を「所有権」のままで委託者(元の所有者、オリジネータなど)からSPC(特別目的会社)に権利を移すと不動産取得税が発生し、売買すれば登録免許税がかかります。不動産証券化の主役であり、証券化の当事者であるSPCに税負担が生じれば証券化に余計なコストがかかり、そのコストが転嫁されて受益権が目減りすることも想定されます。
ところが、不動産を信託受益権として利用すると、不動産取得税は発生せず、登録免許税は信託登記にかかる費用になり、より軽減できます。これは不動産の移転が所有権(物権)の移転であるのに対して、信託受益権の移転は「債権」の移転になるため、登記上の差異に起因すると解釈されているようです。

不動産特定事業法の適用外である

不動産特定共同事業法(不特法)の適用外というのも、信託機能を活用するうえでメリットになっています。委託者(元の所有者、オリジネータなど)が実物の不動産をSPCなどに所有権を移すと、不特法の適用を受ける可能性が生じます。
不特法が適用されると、証券化事業には許可が必要になります。このため業務規制も受けることになり、事業に制約が生まれて機動的な証券化事業が展開できません。不特法は1995年、銀行の不良債権の担保になって塩漬けにされていた不動産を早期に売却して景気回復につなげる狙いから、不動産証券化の担い手を増やすために制定されました。2013年と2018年の2度改正されていますが、それでもまだ資本金や資金調達手段などで制約は残っています。 ところが、不動産を信託受益権にしてSPCなどに移転すると、不動産特定共同事業法の適用を受けず、事業の自由度が確保しやすくなります。

信託銀行が活用できる

不動産を信託すると、信託銀行が不動産の所有者になり、不動産の管理や運用、処分が確実に実行される利点があります。信託法や信託業法の改正で信託の担い手は増えましたが、戦前から信託会社としての実績と信用を誇る信託銀行が不動産の最終処分まで責任を持って対応することは、証券化ビジネスに一定の保証が付いたのと同様の意味を持ちました。

信託銀行は銀行業を「兼営」している金融機関です。それだけに、公共的使命の高い金融機関として業務を展開するうえで厳しい制約を受けています。専業の信託銀行は現在、金融庁から信託銀行の本分である財産管理業務にこれまで以上に専念するよう求められています。ここ数年、金融界では「フィデューシャリー・デューティー」(受託者責任)について、金融当局の目が厳しくなっています。

証券化はまだ20年と歴史は浅く、今後の一層の普及が期待されますが、社会的信用度の高い銀行の中にあって、財産管理を主業務とする信託銀行の存在は不動産証券化の世界においてますます高まるのではないでしょうか。

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