キャップレートに見る現在の不動産投資家の投資意欲

キャップレート（Capitalization Rate）とは

不動産投資において、収益不動産の収益を示す指標の一つに「キャップレート（Capitalization Rate）」があります。「投資した金額に対して、1年間にどれだけの収益が見込めるのか」を表す割合のことで、「還元利回り」や「期待利回り」とも呼ばれます。「不動産の資産価値」を収益性で判断する指標ともいえるでしょう。
「キャップレート（還元利回り）」とは、本来不動産鑑定士が不動産の価値を鑑定するために用いられるものですが、不動産投資家が投資の判断をする際の指標にもなる数値です。このキャップレートによって、不動産に投資をした際に、投資したお金がどれくらいで回収できるのかを大まかに把握することができます。還元利回りを使って不動産の適正な価格を算出できるようになれば、投資判断をしやすくなるでしょう。
ただし、キャップレートはあくまでも過去のデータに基づいた指標であり、将来の収益を保証するものではありません。また、物件の立地や築年数、建物の状態などによって大きく変動する可能性がありますので、あくまで目安と考えておくべきものです。

還元利回りの算出方法は、基本的に、1年間の利益（1年間の賃料収入から1年間の経費を引いた金額）を不動産価格で割って算出します。以下の式となります。

還元利回り（%）
＝
1年間の利益（年間賃料収入－年間経費）
÷
不動産価格 × 100

経費には、維持管理費や水道光熱費、修繕費、保険料などが含まれます。正確な経費を把握するのが難しい場合は、賃料収入の20～30%を見込んでおけばよいでしょう。
不動産価格と1年間の利益が分かれば、還元利回りを求めることができます。例えば、「不動産価格2000万円、収入96万円（家賃8万円/月）、支出12万円（経費1万円/月）」の場合、「（96万円－12万円）÷2000万円」で還元利回りは4.2%となります。

逆に、還元利回りと1年間の利益さえ分かれば、不動産価格の適正金額を求めることができます。つまり、不動産価格を求めるための要素として用いることができるわけです。
また、還元利回りは、投資した金額の回収に何年必要かという指標にもなります。例えば還元利回りが6%なら約17年で投資金額を回収できますが、5%なら20年、4%なら25年かかることが分かります。

キャップレートは高い方が良い？

不動産投資を判断する数値として、よく目にするキャップレートですが、投資家にとって、高ければ高いほど良いということでしょうか。確かに、キャップレート5％のX収益不動産と8％のY収益不動産では、Yの方が収益性が高く、投資すべきと判断できそうですが、必ずしもそうではないことに注意が必要です。

価格と賃料のバランス

まず、キャップレートは期待利回りですから、キャップレートが低いということは、期待利回りが低くても投資したいということですから、それだけ条件がよく、人気となっている収益不動産ということになります。
キャップレートは不動産価格と収益力のバランスで成り立つ指標ですから、不動産価格が高く賃料が低ければ、キャップレートは低くなります。逆に、不動産価格が低く賃料が高い場合は、キャップレートが高くなりますが、ご入居者の確保が難しくなるリスクが生まれることになります。

長期的な収益

単純にキャップレートの高さだけを判断基準にしてしまうと、空室率の低い、堅実な運用収益を得ることができる収益不動産を見逃してしまうリスクもあります。新築で立地条件も良く、設備や間取りも地域のニーズを満たしているとなれば、価格は高くなり、キャップレートは低くなるということになります。こうした収益不動産は空室になるリスクも少ないため、ご入居者の入れ替わりは起こりにくく、長期的な収益につながります。
また、空室が少なく、長期的にも収益が見込めるとなれば、売却時のキャピタルゲインも期待できる可能性があります。

キャップレートが高くても将来的な価値まで考慮

郊外や地方の収益不動産や築古の施設などは不動産価格自体が、都心部と比較すると低価格のため、キャップレートが高くなる傾向にあります。ただし、築古物件では、一般的に使われるキャップレートに含まれない設備交換や修繕の費用が発生する可能性もあり、そうなると収益性は低下してしまいます。また、都心の収益不動産と比較すると、空室が生まれたり、賃料が下落したりするリスクが、都心と比較すると高くなるといわれています。
また、キャップレートは、インカムゲイン（資産の運用益）のことになりますが、不動産投資の最終的な収支は、出口戦略としてのキャピタルゲイン（資産の売却益）など、不動産の流動性や将来的な価値まで含めて考慮しておく必要があります。