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京都駅前の立地を生かした相続対策でホテル建設を決断

公開日:2020/03/31

古都京都で収益性の高い土地活用を

世界各地から多くの観光客が訪れる古都京都。観光の玄関口となる京都駅の南側、八条口から徒歩3分の便利な場所に「相鉄フレッサイン京都駅八条口」があります。敷地面積およそ339坪、7階建て、シングル・ダブル・ツインなど合わせて138室を備えたホテルで、2017年3月に開業しました。

以前、オーナーの白川様は、コインパーキングの事業主に土地を貸していましたが、ご高齢のオーナー様からご子息への相続対策はできても、路線価に見合った収益が得られなければ、その次の世代への相続が難しいと考え、ご子息は収益性が向上できる新たな土地活用を模索されていました。
すでにオフィスビルを2棟お持ちの白川様が、追加の投資は難しいと感じていた矢先に、大和ハウス工業の担当者の名刺がポスティングされていました。
そこで、大和ハウス工業の流通店舗事業部を通して法人と契約することで、事業用定期借地として活用できないかというアイデアが思い浮かび、ご相談をいただきました。

組織力でオーナー様とテナント企業をつなぐ

プロジェクトを指揮した大和ハウス工業の高見が白川様と出会った2015年当時の日本は、インバウンド需要の拡大期でした。インバウンドブームの先駆けとして、京都駅北口はくまなく開発が進む一方、八条口は開発があまり進んでいなかったため、チャンスがあるエリアだと高見は考えました。
高見は、白川様にホテルの誘致を提案しました。ホテルの建設運営は事業主が行い、白川様は土地を事業用定期借地として貸し出し、地代収入を得るという計画です。しかし、実現にあたり、白川様は、次のような2つの条件を提示されました。

・一般的な事業用定期借地の相場より高いこと
・借りる側の与信力が十分であること

万が一、与信力がなくてトラブルが起きると、大きな不動産が建った後では、もう身動きがとれず、経済情勢が変わったときに、安定して賃料が得られるかどうかわからないという判断からです。

高見は、収益性の高さと事業主の与信力という難しい二つの条件を満たすホテル事業主を、わずか3カ月で見つけることができました。大和ハウス工業では、LOC推進部(土地オーナー様とテナント企業のニーズをつなぐ部署)が全国のテナントの出店のニーズをとりまとめています。その組織的な仕組みによって、相鉄ホテル開発が関西で新規出店していく計画情報をいち早く入手でき、それをタイミングよく白川様に提示できたことが一番のポイントでした。

相鉄フレッサインは、地元神奈川や東京を中心に、全国に40軒余りを展開しています。
相鉄ホテル開発の丹下課長は、大和ハウス工業から提案を受けるメリットを「土地の情報からオーナー様との橋渡し、そして設計・建築工事に入ってからのスピード感もあり、すべて一貫してお任せできる点だと思います」と語り、さらに、ホテルの利用客から非常にわかりやすい立地であることが決め手となり、京都八条口への出店をすぐに検討されました。

5年経った今、京都駅八条口エリアは、急速に発展しています。大和ハウス工業では、相鉄フレッサインを皮切りに、大和ハウスグループのダイワロイネットホテルや、ダイワロイヤルホテルグランデなど、多くのホテルを誘致・建設しています。
インバウンド需要を契機に収益性の高い有効活用を実現したプロジェクトに対して、白川様は、大和ハウス工業への評価を次のようにお話いただきました。

「私の非常に高い条件にも関わらず、3カ月で企業を見つけてくれたことは非常にありがたいことだと思っています。」

オーナー様と企業様双方の希望が見事にかなうベストな組み合わせを導くには、土地の可能性を見出すプロの目と、テナント企業様をタイミングよく誘致するための豊富な情報量が必要です。
詳しくは大和ハウス工業へご相談ください。

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