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老朽化した社宅の建て替えを機に賃貸住宅も建築 / 東京都 世田谷編

公開日:2018/02/28

企業にとって所有する不動産を有効活用することは、経営にも大きな影響を与える重要な戦略です。今回の事例は、老朽化した社宅の建て替えを機に、所有する不動産を有効活用するために同じ敷地内に賃貸住宅を建築した実例です。

東京都世田谷区の住宅街が広がる敷地面積約800坪の地に、2つの建物があります。
ひとつは「クレシェンテ経堂壱番館」。3階建て35世帯が入居できる賃貸住宅です。1LDKから3LDKまで多様なご入居者に対応しています。
もう一棟はこの土地のオーナー企業、大都魚類株式会社の社宅で「クレシェンテ経堂弐番館」。
大都魚類株式会社は東京・築地市場に本社を置き、マグロをはじめ、様々な魚介類を取り扱う水産物の卸売企業を営んでいますが、その本業の傍ら、安定収益の確保を目的に不動産事業も行っています。

収益を生む経営資源への転換を提案

この世田谷区の土地には、以前、築約50年が経過した社員寮が2棟建っていました。
築約50年ということもあり、今回の今回のプロジェクトを指揮した大和ハウス工業の髙木は、この建物を見て、基礎部分のひび割れをはじめ、建物の傷みといった「建物の老朽化」が進んでおり、入居者も少なく、建て替える時期ではないかと感じていました。

そしてこの建て替えが、オーナー企業が土地活用を行うきっかけとなりました。
髙木はこの社宅の建て替えを機に、新たに賃貸住宅の建築を計画しました。保有資産から、収益を生む経営資源への転換を提案しました。

その提案を受け、オーナー企業は、収支やコストを重視するのはもちろん、エリア特性についても重視されました。会社が築地にあるため、この世田谷の地にすぐに来ることもできないため、どういう人が住むのか、どのような賃料が適しているのか、本当に入居をしていただけるだろうか、など、多くの不安や課題を持たれました。

こうした不安に対して髙木は、安心していただけるように様々な提案を行いました。例えば周りの賃料の相場、また大和リビングで管理している世田谷区内の物件がどのように賃料が下落しいるかなどを提示。さらに収支を安定させるために賃貸住宅を一括して借上げ月々の賃料をお支払いする「一括借り上げ※」の提案も行いました。

※ 一括借上システムはグループ会社である大和リビングカンパニーズが直接運営。また、一定の基準・条件があります。

引越しの二度手間も解決

またオーナー企業からは、建築に際して強い要望がありました。
それは、現在、寮にお住まいの方が、新たな寮に住むために、一度仮住まいをするという、二度の引越しの手間をなくしたいという要望でした。

それに対して、髙木は次のように提案しました。

「元々寮は2棟あって、空いている敷地がありました。そこの敷地にまず寮を建築すれば、そこに1回で入居ができるのではないかと考えました。工事を2期に分けることで引越しを1回にすることができました」

また、この敷地の一部は都市計画道路の予定地となっていましたので、建物は軽量鉄骨造としました。

隅々まで土地を有効活用し、経営資源となる不動産へと生まれ変わった今回のプロジェクトについて、髙木は成功の要因を語ります。

「提案時も大和ハウスと大和リビング一緒になって提案をさせていただきました、特にエリアの特性を明確にお伝えさせていただいたことが、不安の解消につながったのではないかと思います」

企業が所有する不動産には市場環境の変化に対応できていないケースも多く見られます。重要なことは、不動産は所有することではなく、いかに有効活用するかです。売却や賃貸借などCRE戦略を通じて最適な利用形態を考えることが大切なのです。

大和ハウスグループは、創業以来長きにわたり多くの土地活用を手掛けてきました。企業が持つ不動産の有効活用(CRE戦略)においても、大和ハウスグループの実績に基づいた多彩なスキームを組むことが可能で、様々な土地の特性や企業のニーズに対応できる実現力を持っています。

立地特性を考慮することが成功する土地活用の第一歩です。詳しくは大和ハウス工業へご相談ください。

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