不動産の名義変更

不動産の名義変更は、相続によって受け継いだり、不動産を購入したりすることで所有者が変わった場合に行います。名義変更を行うことで、はじめて不動産の所有権を証明し、不動産を利用した様々な手続きや契約などを行うことができます。例えば、親から相続した不動産を売却する必要がある場合、相続人（子ども）に名義を変更していない（登記が親のまま）と、子どもは不動産を売却することはできません。

また、土地の売買を行った場合、売買契約を交わした当事者間では契約上、所有者は買主に移りますが、登記をしていない限り、買主は土地の所有者として第三者に主張することはできません。登記をすることではじめて、第三者に権利を主張できる法的効力を得ることになります。

2024年4月1日から、不動産登記法は相続登記と住所変更登記の義務化を中心に改正されました。国土交通省の調査によれば、所有者不明土地の割合は23%にもおよび、相続登記の未了や住所変更登記等の未了がその大きな原因であると言われています。

そこで国は、所有者不明土地の発生を予防する観点から、その主要な発生原因である相続登記の未了や住所変更登記等の未了に対応するため、不動産登記法を改正し、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をすることを義務付けるとしました。

また、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処することとするとしています。

また、過去の相続にも適用されます。相続登記が義務化されると、土地所有者が亡くなった際に、相続人は「自己のための相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」に申請する必要があります（不動産登記法76条の2）。怠った場合は、罰則もあります。

不動産の名義変更は、次のような流れで進めるのが一般的です。

不動産の名義変更の理由は様々ですから、ケースによって必要な書類は異なります。主なケースと必要な書類は以下の通りです。

不動産の名義変更は、書式や必要書類を正確にそろえれば自分でも手続きは可能です。多くの方は、司法書士などに依頼されますが、正しい手順を踏めば、自分で行うことも可能です。

例えば、単純な相続で相続人が1人の場合や、親子間で行う贈与、現金での売買など、登記原因が明確で関係者が少ないケースでは、本人申請で問題なく進められることもあります。

しかし、相続人が複数いる場合や、権利証を紛失している場合などは、書類の整合や確認が複雑で、内容に誤りがあると法務局から補正を求められたり、一旦申請を取り下げるよう依頼されることがあり、自分での登記の難易度は高くなります。

また、売買登記では代金の決済や抵当権の抹消などを同日に進める必要があり、司法書士が立ち会うケースがほとんどです。

自分で行うか、専門家に任せるかの判断は、登記の難易度や手間とコストのどちらを優先するかによります。費用を抑えたいなら本人申請も選択肢になりますが、確実さやスピードを重視するなら、司法書士に依頼するのが現実的です。

不動産の名義変更を行う際には、登録免許税を納める必要があります。登録免許税は不動産の固定資産評価額をもとに計算され、登記原因（売買・相続・贈与など）によって税率が異なります。

また、登記を司法書士に依頼する場合は、代行報酬や書類作成費用などが加わります。

名義変更の期間は、登記そのものよりも申請までの準備の時間、特に相続人が複数いたり、財産分割がうまく進んでいなかったりすると、その調整に時間を取られることになります。3〜4カ月かかることも珍しくないでしょう。法務局に申請してから登記が完了するまでの期間は、通常は1週間〜1カ月程度です。