賃貸住宅建築の構造・工法

次の表は、ここ10年の賃貸住宅の構造・工法別の賃貸住宅着工戸数の推移です。2024年度は全体でわずかながら増加となりました。これを見ると、それぞれの工法の良さがあり、比率的には大きな変化はないことが見てとれます。

賃貸住宅（貸家）構造別・着工戸数推移

木造は、柱や壁といった主要な建材に木材を利用した工法です。古くから日本の建築物に使用されてきた伝統的な工法であり、現在でも低層の賃貸住宅や戸建てなどで最も多く採用されています。木材は吸湿性や断熱性に優れており、通気性が高く湿気の多い日本の気候に合っていると言われています。

他の構造と比較して建設コスト（坪単価）が安価であるため、初期投資を抑えつつ、賃貸住宅経営ができるのが最大の魅力です。ご入居者にとっても、家賃や共益費が安く設定されやすいメリットがあります。

鉄骨造のうち、主要な構造体の鉄骨の太さが6ミリ未満のものを「軽量鉄骨造」と呼び、鉄骨の太さが6ミリ以上のものを「重量鉄骨造」といいます。

軽量鉄骨は、二階建て以下の賃貸住宅によく見られる工法で、木造の「コストの低さ」と重量鉄骨造の「強度の高さ」を併せ持っており、日本の賃貸住宅では多く採用されています。木造よりも耐震性や耐久性に優れています。

重量鉄骨造は、柱と梁の骨組みで強固に支えるため、3階建て以上の中高層建築が可能になります。また、耐火構造にもしやすいため、防火の規制が厳しい商業エリアなどにおいても高層の建物を建築することが可能です。木造や軽量鉄骨造に比べて上下階の防音性能も高めやすいため、より品質の高い賃貸住宅を建設するうえで優れた構造だと言えるでしょう。

ただし、建設コストが木造に比べると割高になります。また、建物の固定資産税などのランニングコストも高くなるため、比較的高い家賃が設定できるエリアでないと、賃貸経営の収支が悪化してしまう可能性があります。

鉄筋を組んだ型枠に、コンクリートを流し込んで固めた構造です。分譲マンションや中高層の賃貸マンションなどで多く採用されています。鉄筋とコンクリートの長所を掛け合わせているため、耐用年数が長く、耐火性能・耐震性能に優れているのが特徴です。

さらに、建物の自重が重く密度が高いため、遮音性・防音性が高く、隣室の音が気になりにくいというご入居者にとって大きなメリットがあります。

鉄筋コンクリートの賃貸住宅は、安全性と快適性を求めるご入居者から高い人気がありますが、最大のネックは、木造や鉄骨造に比べて建設コストが非常に高いことです。また、大規模修繕などのメンテナンス費用も高額になります。地価が高く、高い家賃設定が可能なエリアに建設しなければ、収益の確保が難しくなると言えるでしょう。

それぞれ、機能的な違いはありますが、土地オーナーの賃貸住宅経営の方針、立地条件、キャッシュの状況などによって、的確に判断する必要がありますので、専門家に相談しながら検討されることをおすすめします。