土地活用の基本スキームを解説

土地を所有している人が自ら資金を調達し、自身の名義で建物を建てて運営します。不動産経営の計画から資金調達、管理・運営までをオーナー自身で行うため、さまざまな意思決定を伴いますので、自由度が高い一方で、負担も大きくなります。外部委託にかかる費用を抑えられる分、高い収益が期待できるでしょう。ただし、知識や経験が不足している場合にはリスクも大きくなります。

土地を保有している場合は、所有地に建物を建てて、自ら事業を行うというのは自然な発想でしょう。ただし、事業を行うことに変わりはありませんので、運営や経営のスキルが必要で、日々の業務も発生します。リスクもリターンも大きいといえます。

土地活用では「建物を建てて貸す」というのが、一般的な方法といえます。賃貸住宅や介護施設、コンビニエンスストアなど、建物を建てて事業を行う人に貸す活用方法です。事業を行う負担はありませんが、建物を所有していますので、修繕やメンテナンスは行う必要があります。

通常、デベロッパーや不動産会社に任せることになりますので、賃貸事業の専門知識がなくても、賃貸事業を行うことができるのが最大のメリットでしょう。

更地のまま保有しておくよりも、賃貸として活用することで、土地の相続税評価額を下げられる可能性があります。

デベロッパーへの委託料や管理業務の費用がかかる分、自身で行うよりも収入は少なくなりますが、日常の業務負担や経営リスクは低くなります。

不動産の活用には、土地を貸す借地事業があります。「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」といった定期借地権を利用して土地を貸す活用方法が一般的です。土地オーナーは、土地を貸すだけですから、リターンは少ないですが、その分リスクも小さくなります。事業用定期借地権として、コンビニエンスストアやロードサイド店舗（幹線道路沿いなどにある店舗）などに多く見られる方法です。

「定期借地権」によって土地を貸すことで、建物の建築や運営リスクを負わずに、長期間にわたって安定した地代を受け取ることができます。初期投資がゼロで、管理の手間もほとんどかからない点が大きなメリットと言えます。

「定期」とついていますので、契約期間の終了後は更地で返還されることになります。定期借地権は期間満了で終了し、建物を撤去して土地が返ってきます。半永久的に借地契約が続くこともありませんので、次世代に引き継ぐ際に、新たな活用方法を検討することも可能です。

ただし、地代の設定が難しいという側面もあります。適正な地代を設定するには、不動産鑑定士などの専門家の意見を参考にする必要があります。建物を建築するなど、大きな投資をしたくない人にとっては、有効な方法と言えるでしょう。

土地信託とは、土地の所有権を一時的に信託会社や信託銀行などに移し、その土地の運用を専門家に任せ、そこから上がった運用収益を受け取る仕組みです。建設計画から賃貸経営、管理までを信託先が一括で担い、運用しますので、土地所有者は経営の負担を軽減しながら、収益を受け取ることができます。

信託の最大のメリットは、専門家が市場調査から建設、テナント誘致、運営管理まで一貫して行うため、オーナーには経営の手間がほとんどかからないことでしょう。信託先の専門知識とネットワークを活用できるメリットは大きいと言えます。

また、建設資金は信託会社や信託銀行が調達しますので、オーナー自身が多額の借入をする必要がありません。自己資金が少なくても、土地さえあれば大規模な活用が可能になるのも特徴のひとつです。

ただし、活用した不動産からの収益が上がらなければ配当も減少することになります。最悪の場合は配当がない場合もあるでしょう。通常の不動産経営と同様にリターンとリスクを両方抱えることになります。また、信託報酬や経費がかかりますので、手取り収入は少なくなります。

信託期間が終了した後の土地の状態や建物の扱いについても事前に確認する必要があります。信託を相続に活用する人もいますので、次世代のことも考慮し、契約前に十分確認することが重要です。

土地所有者が自身の土地を提供し、その代わりに新たに建設される建物の一部または全部を受け取る運用方式を等価交換方式と呼びます。

土地と建物の交換を等価で行うことから、等価交換と言いますが、土地オーナーが土地を提供し、デベロッパーがその土地の上に建物を建て、土地オーナーとデベロッパーが建物を共同所有するかたちの不動産事業です。土地オーナーは、建物に投資することなく、土地の価値分の建物を取得することができます。土地所有者は開発費用を負担することなく、土地を活用できることになります。

ただし、開発業者が主導権を持って進めるため、オーナーの考えた計画通りにいかなかったり、完成した建物の価値が予測と反していたりした場合、土地オーナーの思ったリターンを得られない可能性があります。

この他、「土地を売却する」というのも、一つの土地活用の方法と言えますが、何よりも、土地オーナーの将来的な希望や相続の可能性、現在の経済状況などを踏まえながら、検討することが大切です。