企業が保有する不動産の老朽化は、経営にどのようなリスクがあるか

保有不動産の老朽化は、単なる修繕費用の問題だけでなく、企業の経営、財務に関する大きなリスクになる可能性があります。

昭和56年から平成12年までの20年間に建築された建物が、所有件数の約4割

国土交通省「法人土地・建物基本調査」によれば、法人が所有している建物の件数を建築時期別にみると、「平成3～12年」の10年間に建築された建物の割合が20.9%と最も高く、次いで「昭和56～平成2年」の20.1%となっています。時系列でみると、昭和56年から平成12年までの20年間に建築された建物は、割合は低下しているものの、法人が所有している建物件数の約4割を占めています。

中でも、オフィスや工場や倉庫においては、昭和46年以降に建築された建物も多く、老朽化した建物は意外なほど多く存在していることがわかります。工場、倉庫にいたっては、平成12年以前に建てられた施設が4分の3程度占めています。商業ビルなどに比べて建て替えが進みにくいのが一因となっているようです。

こうした傾向は、都市部でも進んでいるようです。ザイマックス不動産総合研究所が2025年末時点の東京23区・大阪市のオフィスストックを分析した「オフィスピラミッド2025」によると、東京23区のオフィスビル全体の平均築年数は34.6年であるとされています。

規模別で見ると、中小規模ビルが35.3年、大規模ビルが25.8年。多くのビルで築20年以上が経過しており、中・小規模ビルの83%が築20年以上であるようです。

東京23区内のオフィスビルは、バブル期の1980年代から1990年代に建てられたものが多くを占めていることから、ビルの老朽化が一斉に始まっています。2030年に入れば、これらのビルの多くが築30年以上を迎えます。

このまま老朽化した建物を保有し続けた場合、企業にとってどのようなリスクがあるのでしょうか。

財務・コストの観点（目に見える経営圧迫）

老朽化は、企業の財務内容に直接影響を与えます。例えば、修繕費やメンテナンスコストが年々増加し、収益を圧迫します。老朽化したビルは、断熱性や空調システムの性能が低いことも多く、光熱費（電気・ガス代）も上昇するでしょう。また、利益だけではなく、不動産評価額が下がり、資産価値が低下することで、企業の信用力や担保価値が低下する可能性もあります。

事業継続・安全性の観点（法的・物理的リスク）

昨今、地震や水害、新型ウイルスなどの自然災害が増加していることに対して、BCPと言われる事業継続計画への対策を行う企業が増加しています。その際に、老朽化した建物の場合、倒壊や損壊により業務がストップしてしまう恐れがあります。また、建物の安全性に加えて電力や水の供給の問題などにも影響があるため、従業員の安全性にも影響を及ぼします。外壁の剥落などの事故による、周辺地域への影響もあります。

さらに、旧耐震基準のまま放置することや、アスベスト問題、配管の漏水などによる法的責任・損害賠償リスクが発生する可能性があります。企業の社会的責任（CSR）や法令遵守（コンプライアンス）に直結する、大きなリスクと言えます。

人材・生産性の観点（社員エンゲージメントへの影響）

老朽化した建物は、空調や通信インフラの整備、照度など、働く「環境」としての魅力が低下し、競争力に影響します。結果的に、業務効率を下げることにつながります。

また、老朽化したオフィスや工場は、求職者（特に若手層）へのマイナスイメージとなり、人材確保にも影響を与える可能性があります。これは、離職者の増加にもつながる問題です。

企業ブランド・ESGの観点（ブランディング）

投資家や顧客、社会からの評価が下がってしまうリスクもあります。省エネ性能が低く、CO2排出量が多い建物は、現代の脱炭素化（GX）の流れに逆行することから、投資家から敬遠される可能性が高まります。また、昨今の若手ビジネスパーソンは、環境への意識も高く、会社のブランディング戦略としてもマイナスの要素となります。

実際のビジネスの現場においても、外観や内装の古さや老朽化、清潔性を欠いたオフィスは、取引先や顧客に対して、経営姿勢に対する不信感を与えかねません。

このように、建物の老朽化は、企業経営のあらゆるところに影響を与えます。自社の建物は、利益を生み出す単なる箱ではなく、生産性や外部からの評価につながる、重要な経営資産ということを忘れてはならないでしょう。

現在、原料費、人件費の高騰によって、建築にかかわる費用が大きく上昇していますので、簡単に新築や大規模なリノベーションを行うには、大きなコストがかかります。