不動産活用TIPS
建築できる土地、できない土地

土地を購入したり相続したりするとき、「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。この違いは、家を建てられるか、土地活用できるか、将来売却しやすいかにも関係する重要な区域の違いですから、押さえておきましょう。

都市計画法では、土地利用のルールを明確にするために「都市計画区域/市街化区域・市街化調整区域/用途地域」という階層的な仕組みが設けられています。日本の土地は、開発を抑制する「市街化調整区域」と開発を促進する「市街化区域」に分けられています。

「市街化調整区域」での新たな開発は原則的に認められていません。簡単に言うと、市街化区域は市街化を進める区域、市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。

市街化調整区域は、国土の約10.3%を占めます。原則として開発を行うことはせず、市街化を抑制する目的で定められた区域です。新たに建築物を建てたり、増築することが極力抑えられています。しかしながら、周辺住民の生活に必要な物品の販売などを行う店舗や事務所、公的施設の建設は一部認められています。

すでに市街化された区域、及び10年以内に市街化を図る目的で定められた区域です。各地域に、建てても良い建築物が決められています。市街化区域の中で、さらに土地利用のルールを細かく決めるために 13種類の用途地域が指定されます。これによって、「住宅向け」「商業向け」「工業向け」などのゾーニングが行われます。市街化区域内の土地利用を明確にして、建築できる建物の種類を制限し、都市の秩序を保つためで、住環境の保護や商業活動の促進を図るために定められています。

用途地域の分類は、以下の3つのカテゴリーに分かれています。

これらの用途地域が、市街化区域内で適切に指定されることで、都市の機能がバランスよく維持されます。

「接道義務」とは、建築基準法で定められた「敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールです。建物を建てる敷地は、法律（建築基準法）で定められた道路に2m以上接していなければなりません。また、接道部分が2m以上あっても、私道など、建築基準法で認められていない道路では、原則建築不可となります。ただし、役所（特定行政庁）の許可を得れば建築可能になる場合もあります。

なぜ接道義務が必要な理由として、まずは、災害時の避難路確保が挙げられます。災害時に多くの人が、避難できるように、道路を確保しておく必要があるためです。また、消防車や救急車の進入経路としても確保しておく必要があります。

生活においても、日常の通行・採光・通風の確保が必要ですし、道路の制限がなければ、無秩序な狭小宅地が乱立してしまう恐れもあります。

ここで定義する道路とは、法律（建築基準法）で定められた、国道や県道などの幅員4m（一部区域では6m）以上の道路です。ただし、幅員4m未満であっても役所（特定行政庁）が指定した道は道路と認められ、建物を建てることができます。この道路を「二項道路」や「みなし道路」ということがあります。

「敷地と道路が連続して2m以上接している」必要があり、合計2mでは不可です。次の表を参考にしてください。