国も推進するストック不動産の活用
現在の日本においては、ストック不動産（既存の住宅・建築資産）が増加し続けています。人口減少が続く中、ストック不動産をいかに活用するかというのは、大きな課題となっています。
空き家の現状
総務省は、2024年9月に「住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」を公表しました。
住宅数のうち、空き家は900万2千戸と、前回調査の2018年（848万9千戸）と比べ、51万3千戸の増 加で過去最多となりました。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）も13.8%と、2018年 （13.6%）から0.2ポイント上昇し、過去最高となっています。
空き家数の推移をみると、これまで一貫して増加が続いており、1993年から2023年までの30年間で約2倍となっており、空き家数のうち、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（実質的な空き家）は385万6千戸と、2018年と比べ、36万9千戸の増加となっており、総空き家数に対して42.8 %、総住宅数に占める割合は5.9%となっています。
空き家数及び空き家率の推移－全国（1978年～2023年）
空き家の種類
- 二次的住宅：別荘及びその他（たまに寝泊まりする人がいる住宅）
- 賃貸用又は売却用の空き家：新築・中古を問わず，賃貸又は売却のために空き家になっている住宅
- 賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家：上記の他に人が住んでいない住宅で，例えば，転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など
2023年空き家内訳
2023年の住宅ストック数と2050年へ向けた見通し
2026年5月に公表された「住生活基本計画（全国計画）の改定について」によれば、2023年の住宅ストック･データ及び2048年までの世帯数推計をベースに一定の推計を行うと、2048年の居住世帯のある住宅の少なくとも約6割は2000年以降に新築された住宅ストックになると予測されています。
2048年の居住世帯のある住宅
空き家の7割は1980年以前に建築
国土交通省は2025年8月、「令和6年空き家所有者実態調査」の結果を公表しました。
これは、「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日現在）において「居住世帯のない住宅（空き家）を所有している」と回答した世帯の中から無作為に抽出して調査したもので、対象世帯数は1万3,268世帯、有効回答数は6,294世帯に対して行われました。
調査結果では、空き家の約6割は相続されたものであり、うち7割超は1980年以前に建築されたものであることが判明し、さらには7割超に腐朽・破損が見られることが分かりました。また、約6割が所有者の死亡を契機に空き家となっているようです。
今後5年程度の利用意向を見ると、「空き家にしておく」が31.7%で最も多く、その理由は、「物置として必要」（55.8%）、「解体費用をかけたくない」（47.3%）が上位となっています。今後の利用意向については、「売却する」が19.5%、「別荘やセカンドハウスなどとして利用する」は19.1%でした。
「賃貸・売却」する上での課題点としては、「住宅の傷み」（43.3%）、「借り手・買い手の少なさ」（40.3%）、「家財などの処理」（37.4%）などが挙げられました。
国土交通省を中心に、ストック不動産の活用を後押し
「既存ストックを最大限に活用・循環させるストック型社会」への本格的な移行 を軸に、国土交通省を中心に多角的に展開されています。
2026年現在、国（国土交通省など）は高経年化する不動産ストックの有効活用や市場活性化に向け、「防災・減災（レジリエンス）」と「脱炭素（GX）」を両輪とした支援策を展開しています。
※2026年現在のものですので、国からの発表内容をご確認ください。
既存住宅流通活性化緊急促進事業
宅建業者や不動産事業者が、空き家や遊休化が見込まれるストック不動産を買い取り、再生して流通させる制度があります。特定の都市圏において、不動産業者がストック物件を流通させる際、「建物状況調査（インスペクション）」「リフォームの設計」「構造・設備の補修工事」を一体で行う取り組みに対し、1戸あたり最大23万円（事業全体で最大1億5,800万円）を定額補助する制度です。
住宅ストック循環促進事業
適切な維持管理とリフォームを施した良質な住宅ストックが、市場で適切に評価・流通する仕組み（インセンティブ設計）を定着させるための新規事業（予算約3.7億円）も継続されています。
マンションストック長寿命化等モデル事業
高経年マンションの管理組合や事業者が行う、「再生に向けた検討（診断・合意形成）」から「長寿命化のための大規模改修」「建替え」といった先導的なプロジェクトに対し、国がその費用の一部を補助しています。令和8年度も複数回にわたる公募と採択が行われています。
みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）
「ZEH水準住宅」や「長期優良住宅」の新築、特に高い省エネ性能等を有する「GX志向型住宅」の新築及び省エネ改修等への支援を実施し、物価高の影響を受けやすい住宅分野の省エネ投資の下支えを行う事業です。
2050先導型住宅
令和8年度の重点テーマとして、高い省エネ性能（断熱等級5以上など）を満たした上で、災害時にも生活を継続できる蓄電池や耐震性を備えた「レジリエンスリフォーム」に対して1戸あたり50万円（定額）を補助する事業もあります。
こちらの支援事業は2026年現在のものですので、制度の継続については、今後の政策決定を待つしかありませんが、ストック不動産の活性化については、なんらかの支援制度が継続するものと思われます。
新たな土地の開発や新築による不動産賃貸経営は、これからも継続するのは間違いありませんが、加えて増加していくストック不動産の有効活用を検討する時代になっています。地域のニーズを踏まえながら、新たな用途提案をしていくことも、これからの不動産市場でビジネスを行っていく有効手段のひとつなのかもしれません。
