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TKCコラム

空き家の現状と自治体の対策

現在、全国的に「空き家問題」が取りざたされています。特に地方においては、人口減少などの問題にからめて、社会問題となっているようです。
空き家を放置しておけば、景観悪化、老朽化による崩壊の危険、異臭などの悪影響、また、不法侵入や不法占拠などの犯罪、さらに、将来的には住宅価値の減少にまでつながる可能性があります。
税理士の方々においても、顧問先様より、空き家についてのご相談を受けられることも多いのではないかと思います。

空き家問題とは何か

空き家とは、通常居住していない住宅のことで、長く放置されると景観上の問題や衛生上の問題、倒壊などによる保安上の問題、犯罪に利用されるなどの防犯上の問題などを引き起こすため、地域住民としては、いち早く解決を求めたい課題です。とはいえ、住宅は所有者の私有財産であるため、個人や法人、自治体等が勝手に処分することができません。これが、いわゆる「空き家問題」です。
国は、5年ごとに「住宅・土地統計調査」を実施しており、直近の調査は平成30年に実施されました。それによると、全国の空き家は約849万戸と言われ、住宅総戸数約6,141万戸の13.6%を占めており、前回25年の調査から0.1ポイント微増ながら、過去最高となっています。空き家の増加傾向が収まらない状況から、20年後には空き家率が30%を超えるのではないかとの推計もあり、にわかに対策の必要性がクローズアップされています。
ここで、空き家の内訳を少し詳しく見てみます。国が実施している「住宅・土地統計調査」では、空き家を大きく「二次的住宅」「賃貸用住宅」「売却用住宅」「その他の住宅」の4つに区分しています。平成30年調査の内容と構成比は、下表のようになります。

【表1:全国における空き家の内訳】
空き家区分 戸数(戸) 構成比 区分説明
① 二次的住宅 381,000 4.5% 別荘や、普段は住んでいないが、たまに寝泊りするような住宅
② 賃貸用住宅 4,327,200 51.0% 新築・中古を問わず,賃貸のために空き家になっている住宅
③ 売却用住宅 293,200 3.5% 新築・中古を問わず,売却のために空き家になっている住宅
④ その他の住宅 3,487,200 41.1% 上記以外で、居住世帯が長期にわたって不在の住宅や取り壊すことになっている住宅など
空き家合計 8,488,600 100.0% 上記①~④合計

空き家の内訳をみますと、「二次的住宅」は別荘や会社の仮宿泊所のことで、一般的には「空き家」とは呼べない住宅でしょう。また「賃貸用住宅」や「売却用住宅」は、いわゆる不動産業界における流通在庫で、将来的に空き家化する危険はあるとしても、にわかに「空き家」とするには無理があるような気がします。したがって、私たちが日常生活で「空き家」と認識するのは、「その他の住宅」ではないでしょうか。これを、「狭義の空き家」と呼ぶことにし、その比率を算出すると、その空き家率は全国で5.6%となります。例えば、東京都の(広義の)空き家率は10.6%で、10戸に1戸は「空き家」ということになりますが、23区内とそれ以外では差があるとしても、東京で生活している方にとっては、この数値には違和感があるのではないでしょうか。しかし、狭義の空き家率では2.3%で100戸に2戸程度となり、感覚的には、こちらの方が納得できる数値ではないかと思います。
いずれにしても、空き家率が右肩上がりで年々増加していることは確かですし、マンションやアパートで、「最近空室が増えているな」と感じる方々も多いと思います。空き家問題に対する対応は、避けられない課題であることに違いはありません。

空き家をもたらす根本的な要因は何か

それでは、空き家が増加する根本的な要因とは何でしょうか。平成30年の「住宅・土地統計調査」の都道府県別の(広義の)空き家率を見ますと、一番高かったのは山梨県の21.2%、逆に一番低かったのは埼玉県と沖縄県の10.2%となっています。また、東北地方の中で山形県が空き家率12.0%と低い値を示しており注目されます。ここで、山梨県、山形県、東京都、沖縄県の4都県における、空き家率と人口や世帯数の増減率、高齢化率を比較した表を以下に示します。

【表2:4都県の空き家率、人口増加率、世帯増加率、高齢化率の比較】
対象 空き家率
ランキング
広義の
空き家率
狭義の
空き家率
人口
増減率
世帯数
増減率
高齢化率
全国 - 13.6% 5.6% -0.8% 2.9% 26.3%
山梨県 1 21.2% 8.1% -3.3% 1.0% 28.1%
山形県 40 10.7% 6.6% -3.9% 1.2% 30.6%
東京都 45 10.2% 2.3% 2.7% 4.8% 22.2%
沖縄県 46 10.2% 4.1% 2.9% 7.7% 19.4%

人口増減率、世帯数増減率: 平成22年及び27年国勢調査結果より増減率を算出
高齢化率:平成27年国勢調査結果より、65歳以上人口の割合を算出
空き家率:平成30年住宅・土地統計調査結果より算出

ご覧になってわかるように、空き家率が低い沖縄県は、首都圏のような大都市圏以外で人口や世帯数が大きく増加し、高齢化率が低い特徴があります。また、山梨県は、人口や世帯数が減少しており、高齢化率も平均より高い傾向があります。一方、人口・世帯数とも減少し高齢化率も高い山形県は、広義の空き家率は低いのですが、狭義の空き家率をみると平均よりも高い数値となっており、楽観視できない状況がうかがえます。
これらから考えると、空き家問題の底流には、人口減少や高齢化など、いわゆる過疎問題があるといえそうです。

国や自治体は、空き家問題をどのように解決しようとしているか

空き家問題の底流には地域の過疎化が存在しますが、それではなぜ、空き家が放置されるのでしょうか。
比較的に老朽化が進んでない場合(市場価値がある場合)は、相続権者が継続して居住したり、売却することが可能ですが、居住にも耐え難く、市場価値も望めないような老朽化が進んだ物件は、取り壊さなければなりません。さらに、所有者が特定できなかったり、所有者の経済的な問題があったりした(維持管理の費用、税金などの負担ができない)場合は、放置されることとなり、これが空き家問題の対象物件ということになります。

こうした状況を受けて、国は、平成26年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を策定し、平成27年度から施行されています。
国の基本指針(ガイドライン)によれば、「空き家状態」と判断する基準として、以下の4点を挙げています。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態(保安上の要件)
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態(衛生上の要件)
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態(景観上の要件)
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態(生活環境要件)

このうち、「衛生上の要件」には、ゴミの不法投棄や放置、いわゆる「ゴミ屋敷問題」も含まれています。
この政策の特徴は、特に地域に悪影響が大きい空き家を「特定空き家等」と定義し、「特定空き家等」に対して自治体による指導・勧告・強制代執行の権限を与えているところです。これにより、空き家の課題が整理され、自治体による対策が義務化されたことで、遅れていた地域での対応が大きく前進しています。最近、市町村等地方自治体で、「空き家バンク」の整備や、空き家に関する相談窓口の開設、Webによる情報提供などが活発になっているのは、この政策の効果であると言えます。