TKCコラム

社会に貢献するCRE戦略

企業不動産は経営資源と同時に国、地域の資産

企業が保有する不動産は、貴重な経営資源であることは当然なのですが、不動産は有限であり、地域の資産、つまり、社会的な資産という側面もあります。
ですから、地域社会の一員としての責任（社会的責任：CSR）を果たすこともCRE戦略の重要な側面のひとつです。
企業の持つ不動産は、ヒトやカネといったほかの資産とは違い、公共性を持っていますので、その土地の近隣に住む住民も、企業のステークホルダー（利害関係者）ということになります。ビジネスにおける経済的な責任とは別に、地域の人々と共に暮らし、共に生きる責任を負っているからです。
CRE戦略を考えるときには、企業として地域や地域の人々に対する責任、いわゆる、CSRの観点からもCRE戦略を考えることが必要となります。
特に老朽化や不動産の放置、不適切な景観などは、地域に直接的な悪影響を与えますので、企業にとっては大きなリスクにつながります。

地域経済の再生

企業が保有する土地を活用することで経済活動を適切に行えば、当然、その地域の雇用を生むことになります。
地方にとっての最大の課題のひとつは雇用の創出です。その地域に適したオリジナル性の高い効果的な新規事業を行うことができれば、その地にユニークな産業を育てることにもつながります。その事業が成功することが条件にはなりますが、そうなれば、雇用の確保から始まり、企業や個人の所得も増え、その地域の経済的な活性化にもつなげることができるでしょう。
現在、多くの地方都市が、工業団地や物流、工場、オフィスなど、地元の雇用を生み、税収増につながる企業誘致を積極的に行っています。
また、地域住民の利便性を考慮し、新たなショッピングセンターやコミュニティのための施設づくり、将来の人材開発やイノベーションまでを視野に入れた研究開発施設や文教施設の開発といったことも考えられます。
当然、こうした問題は一企業で解決できる問題ではなく、国や地方自治体、地域の各種団体などと力を合わせて取り組むことが必要ですが、特に地方においては、地元の産業の育成、人材の確保は喫緊の課題であり、新しいアイデアや戦略を待ち望まれています。
こうした取り組みが地域に評価されれば、将来企業にとっても優秀な人材の確保やブランディングなど、地域の強力な支援を得ることにもつながるでしょう。

環境問題への取り組みとCRE

企業がCRE（企業不動産）を活用する際、環境対策を実施することは、環境配慮型企業として企業価値の向上にもつながるでしょう。
具体的な環境対策としては、土壌汚染対策、アスベスト・PCB（ポリ塩化ビフェニール）等の有害物質対策、省エネルギー対策、グリーン設計、建物のLCM（ライフサイクルマネジメント）などがありますが、法律や条例を守ること、土壌汚染対策、有害物質対策のような環境の悪化を防ぐ環境対策と、省エネルギーやグリーン設計のような環境保護に直接的に貢献する環境対策との2つの方向に分けることができます。

欧州では、環境面におけるCRE戦略が進んでいます。英国では二酸化炭素（CO2）排出量やエネルギー管理の効率性のレベルを評価するBREEAMという環境配慮型建物を推進するグリーンビルディング※の認証制度などがあり、不動産ファンドの投資基準として活用されていますし、アメリカでは、LEEDという、米国グリーンビルディング協会が開発した、環境性能評価システムがあり、省エネと環境に配慮した建物・敷地利用を促進しています。
日本では、CASBEEのような建築物の環境性能評価基準、それらの認証制度が普及しはじめており、自治体によってはCASBEEのランクに応じてインセンティブを与えるなど、環境対策はより重要な要素となっています。

※グリーンビルディングとは環境配慮型建物のことで、地球環境への負荷をできるだけ少なく、使う人に優しく、設計、建築、運用などを進めていくこと。

国も推進するESG投資

2015年9月、国連総会で「SDGs」（持続可能な開発目標）が設定されました。日本もその目標達成に向けて、様々なアクションプランを策定していますが、企業においての取り組みも必要です。
そこで、企業のSDGsへの対応を推進するために、投資家は、企業活動が「E（Environment：環境）、S（Society：社会）、G（Governance：企業統治）」という課題に対して配慮しているかどうかを重視するべきだとの提言が出されました。
日本では、GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）が2010年にPRI（責任投資原則）に署名。日本企業は機関投資家から、ESGにもとづく情報の開示を求められるようになりました。
国土交通省は、2019年3月に、「健康性、快適性等に関する不動産に係る認証制度のあり方について」の最終とりまとめを公表し、健康性、快適性等の要素を「見える化」するような、新たな認証制度のあり方を呈示することで、ESGに配慮した不動産に対する国内外からの投資喚起及び不動産供給の促進を提言しています。
さらに、2020年5月には、国土交通省は、「地方における不動産活用の促進の観点から、特に企業が所有する不動産の利活用によって地域貢献・地域活性化に寄与した事例集を作成、地域課題解決に向け、産業界等多様な組織、ステークホルダーによる取組を促進する」として、「企業による不動産の利活用ハンドブック」を公表しました。
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo05_hh_000173.html

不動産における環境対策は、ビルオーナーに対する評価も高まり、そこで働く従業員の働き方にもかかわります。この取り組みは、関連する企業の価値向上に十分につながるものといえるでしょう。
また、不動産の環境性能を高めることは、収益性の向上だけでなく、将来的な環境に関する規制への対応や資産流動性の確保などにもつながります。
逆の言い方をすれば、環境の悪化を防ぐCREの環境対策の不備や放置、あるいは対応如何で、経営にとってリスクにつながってしまう側面も増えています。
不動産は公共的かつ外部的な性格をもつ資産です。地域社会への影響も大きく、企業の存在意義にも通じる部分です。企業のCSR の視点においても、環境対策に十分配慮したCRE 戦略の策定が必要なのはいうまでもないことです。